上周，我偶然看到一条 reddit 帖子，说 Charles Marohn（查尔斯·马霍恩）将于第二天上午在我家附近举办一场免费讲座。Marohn 是《Strong Towns》（《强大城镇》）一书的作者，那是我近几年最喜欢的书之一。于是我和妻子去听了这场讲座，感觉很享受。

讲座内容基于 Marohn 的新书 Escaping the Housing Trap（《逃离住房陷阱》）中的观点，这本书我还没读过，所以以下笔记凭记忆整理。

要点

美国存在住房危机，这一点已有广泛共识

• 大多数人都认同美国存在住房危机。
  • 房价已经贵到大多数美国中产阶级都难以负担住房的地步。
• 但在如何解决危机上，人们意见不一。

相互矛盾的住房危机解决方案

方案一：房价应该下跌

• 优点：更多美国人能买得起房。
• 缺点：历史上房价下跌曾对经济造成灾难性影响。
  • 房贷变成负资产，人们停止还款。
  • 银行收不回房贷，纷纷倒闭。

方案二：房价应该上涨

• 优点：房屋升值与社区繁荣相关联。
• 缺点：随着价格上涨，能买得起房的美国人越来越少。

住房抵押贷款的历史

• 1920 年以前，住房抵押贷款是高度本地化的。
  • 你从当地社区银行获得贷款。
  • 社区银行掌握着你所有邻居的存款，因此它发放贷款极为保守，以尽量降低资不抵债的风险（50% 首付、3-5 年期贷款）。
• 大萧条之后，联邦政府进行了一系列改革，帮助银行维持偿付能力并减少房屋止赎。
  • 他们创建了 FDIC（联邦存款保险公司），为储户的银行存款提供担保。
  • 他们创建了 Fannie Mae（房利美），作为抵押贷款的二级市场（即银行可以把房贷债权卖掉换取现金）。
• 自 20 世纪 20 年代以来，房价经历了多轮泡沫与破裂。
• 每次泡沫破裂后，联邦政府刺激复苏的主要手段之一，就是让美国人更容易获得住房贷款。
  • 例如：政府为贷款提供担保、政府同意收购不良贷款、政府推动银行发放更长期限的贷款（先是 15 年期，然后是 30 年期，如今是 40 年期）。

Case-Shiller 房价指数

• Case-Shiller 房价指数是一个反映美国房价的指数。
• Marohn 展示了一张该指数追溯到 20 世纪初的图表，但我在网上找不到这张图。
• 在 Marohn 的图表中，可以清晰地看到这样的周期：房价见顶，随后因经济衰退而崩盘，然后在政府干预下又涨至新高。

宽松房贷的问题

• 政府越是干预以让贷款变得容易获得，抵押贷款就越是沦为银行和投资者从购房者身上牟利的工具。
  • 如今的房贷服务于投资者的利润，而不是帮助美国人买得起房。
• 提供 30 年或 40 年期贷款会助长购房者的不负责任行为。
  • 如果一个人连 15 年期贷款都负担不起，那他也不应该用 30 年期贷款买房。
• 高端和中档住宅建设都能获得融资，但低端住宅几乎拿不到融资。
  • 想融资建造一座 400 平方英尺的房子，或者把独栋住宅改造成双拼住宅，都非常困难。
• 贷款额度越来越高是不可持续的。
  • 这让美国人背负更深的债务，并助长不负责任的购买行为。

Marohn 提出的解决方案

• 减少审批环节的摩擦。
  • 应该让人早上 9 点带着建筑图纸走进市政厅，出来时就能拿到开工许可。
  • 大型连锁商店继续经历数月的审批没问题，但独栋住宅的审批应该近乎即时完成。
• 鼓励建造入门级住宅。
  • 为小型住宅的建设提供融资。
  • 对于有富余院落空间的人，提供融资让他们在后院建造小屋（即姻亲公寓 / ADU 附属居住单元）。
• 简化双拼住宅改回独栋的手续。
  • 一位独自住在四居室房子里的退休老人，应该被允许加装一个小厨房和额外的出入口，并以最小的监管阻力将其出租。