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这本书让我大开眼界，让我理解了市政府在实际中是如何运作的，以及扭曲的激励机制如何导致糟糕的社区结果。它极大地影响了我对居住地选择以及在地方政府中支持何种政策的看法。

这本书与幸福城市相辅相成，两本书都探讨了城市的哪些特质使其对居民具有吸引力，以及立法往往如何适得其反。

喜欢的地方

• 我学到了很多关于市政政策如何影响美国城市日常生活的内容。
• 它改变了我对应该支持哪些地方政府政策、以及在市政府中应该关注什么的思考方式。
• 它让市政管理这个话题变得有趣而引人入胜，这一点相当难得。

不喜欢的地方

• 书中存在大量粗心的语法和拼写错误。
• 马罗恩使用了不规范的引注格式，让我对其研究方法产生了怀疑。
• 马罗恩没有呈现他所倡导政策的任何对立观点。
  • 按他的呈现方式，每一项政策都是显而易见的选择，城镇之所以尚未采纳，原因只是惯性和固执。
  • 我不得不认为，存在一些他并未呈现的、更有力的反对意见。
• 这本书充斥着假设，缺少城镇实际采纳这些政策的案例研究。
• 马罗恩引入了一个评估城镇财政健康状况的指标：每英亩税收。
  • 他说，按照这一指标，衰败的城镇往往比富裕城镇更健康。
  • 这一观察让我对该指标产生了质疑，因为衰败城镇在支付公共服务方面更为吃力，因此该指标似乎不具备预测性。

核心收获

以庞贝作为模范城市

• 作者参观了庞贝遗址，发现了一栋相当于古代快餐店的建筑。
• 这家餐馆位于一栋两居室的建筑中，后间是起居空间，前间是面向街道的售卖柜台。
• 这家餐馆具备许多使其能够适应不同条件的特征。
  • 带有生活区意味着父母可以在工作时照看孩子
  • 一方父母可以在外工作，另一方看店
  • 餐馆位于城镇边缘，因此餐馆老板（以及所有店主）有动力帮助整个城镇发展，因为城市扩张会提升其生意价值
  • 与邻近商铺共用墙体意味着取暖成本更低。
  • 邻里相近意味着安全性更好。
  • 建筑结构简单。
    • 如果餐馆倒闭，业主可以将其改作他用
    • 如果餐馆生意兴隆，业主可以扩建建筑。

复杂与繁杂之别

• 城市是复杂的，而不仅仅是繁杂的。
• 繁杂的系统可以有简单的行为。
  • 例如，机械表很繁杂，但却是可预测的。
• 城市既繁杂又复杂。
  • 它们包含难以预测的相互关联的系统。
• 复杂系统是脆弱的，需要灵活性来适应变化以求生存。

分区规划难以应对复杂性

• 人们传统上通过分区规划来管理城市，以便于立法。
• 分区规划对于管理像城市这样复杂的事物来说过于粗糙。
  • 分区法规阻碍了城市对新条件的自然适应。

明尼苏达州布雷纳德的演变

• 作者找到了家乡明尼苏达州布雷纳德早期的照片。
  • 在最早的照片中，有一些临时搭建的商店，但没有像样的道路。
  • 30年后，出现了道路，临时商店被建造精良的两三层楼房所取代。
  • 再过30年，他们用石头建筑取代了木结构。
• 第一代：临时窝棚，没有排污系统或人行道
• 第二代：两到三层的木质建筑、人行道、碎石街道
• 第三代：砖石与花岗岩建筑、混凝土地面、沥青街道。

私人投资应先于公共基础设施

• 在历史上大部分时间里，大多数城市都像布雷纳德那样发展。
  • 商家会在一片新区域进行小额试水，随着区域成功再逐步增建。
  • 重要的是，私人投资先行，随后才是公共投资（如道路、治安）跟进。
• 当私人投资开创一座城市时，私营部门承担城市失败的风险。

现代城市规划的投资顺序颠倒了

• 现代城市规划在公共一侧下重注。
  • 公共部门在私营企业入驻之前就对基础设施进行巨额投入。
• 我们把公共基础设施一次性建成完备状态，而不是促进适应与渐进式改进。

住宅的停滞

• 住宅也因改造阻力而被一次性建成完备状态。
  • 1920年代以前，房屋大多是简单的方盒子，建造时就考虑了便于在生活状况变化时进行加建。
• 有几个因素阻碍了房屋的演变：
  • 将独栋住宅改为多户住宅或商用存在法律障碍：分区法规、土地契约、建筑规范、业主协会。
  • 建筑规范增加了改造房屋的成本、时间和难度。
• 一次性把房屋所有部分建好，意味着重要构件会在大致相同的时间需要更换或维护。
• 渐进式地建造房屋则能让维护需求更为平缓。

房产价值 = 建筑价值 + 土地价值

• 你在建筑上的投入取决于其所处土地的价值。
  • 如果在曼哈顿花1000万美元建一栋楼，建成后的价值会远超1000万美元，因为曼哈顿的土地极其值钱。
  • 如果你在底特律外围花1000万美元建一栋楼，建成后的价值会低于1000万美元，这说明土地价值为负。
  • 你永远不会在曼哈顿买地来停放活动房屋，因为在这类高价值土地上可以建造更有利可图的建筑。
• 当建筑价值相对于土地价值较高时，会推高周边土地的价值。
  • 例如，一家豪华酒店会让周边地区变得更有价值。
• 当建筑价值相对于土地价值较低时，就会出现重建压力。
  • 例如，如果一栋小房子位于高价社区，拆除或扩建就会有利可图。

城市的自然演变

• 房产价值公式引导着城市的自然生长：
  1. 几个人在新区域一起搭建窝棚。
  2. 更多人加入，在附近搭建更多窝棚。
  3. 由于建筑聚集，土地变得更有价值。
  4. 重建压力促使一些业主将窝棚翻新为更好的建筑。
  5. 更优质的建筑有动力投资于道路、消防等共享基础设施。
  6. 基础设施提高了土地价值，从而激励更多的重建。
• 这种模式的缺陷在于它限制了社会流动性。
  • 在城镇成长阶段，较贫困的居民可以随之共同成长。
  • 一旦城市趋于成熟，土地就只有根基稳固的精英阶层才能负担得起。

公共与私人投资

• 如今在美国，公共投资先于私人投资。
• 政府在城市开发中承担了大部分风险。
  • 当私人开发商进行初期投资时，往往由政府为项目融资，并在开发失败时承担风险。
• 政府还承担了城市长期维护的责任。
• 当开发被一次性建成完备状态，而非有机、渐进地生长时，早期居民就有动力限制增长。
  • 每一个新邻居都意味着要多一个人来分享道路、公园、图书馆等有限资源。

城市必须盈利

• 一座城市长期来看必须盈利才能持续存在。
  • 长期赤字的城市最终将无法提供必要的服务，因为没有资金来支付这些服务。
• 城市必须进行能够获得正回报的投资。
  • 例如，如果一座城市投资100万美元修一条街，这条街在其生命周期内必须至少产生100万美元的收益，这项投资才算值得。

政府建筑作为投资

• 传统城市在市政厅等政府建筑上投入巨大。
  • 华丽的市政厅提升了周边土地的价值。
  • 这创造了正的投资回报，因为繁荣的街区增加了城镇可征收的税收。
• 美国当前的策略是在廉价的办公楼里设立市政厅，并配以大量停车位。

基础设施无法收回成本

• 在担任工程师期间，作者开始计算其公司参与的各种项目的投资回报率。
• 在几乎每一个项目中，城市计划在项目上的花费都超过了未来20至40年内能通过税收收回的金额。

就业并不能让城市受益

• 基础设施的支持者常以创造就业为由推动基础设施项目。
• 为基础设施项目创造就业并不能真正让建设这些项目的城市受益。
  • 所得税归州政府，而非地方政府。
• 思想实验：工作城 vs. 住宅城
  • 想象两座城市：工作城和住宅城。
  • 1000人住在住宅城，工作城则无人居住。
  • 每天，住宅城的所有居民都通勤到工作城上班，晚上再返回住宅城。
  • 尽管工作城拥有所有工作岗位，它的税收几乎为零，因为只有住宅城能向房主征税。

靠增长驱动的城市财政

• 假设一座城市接受了私人投资者的土地开发项目。
  • 投资者出全部资金，但城市负责基础设施的维护。
  • 在最初的15至20年里，随着城市向新居民收取税收，现金流为正。
  • 一旦开发项目需要维护（如道路维修、排污维修），现金流就会严重转负，因为同期建设的基础设施会在大致相同的时间需要维修。
  • 城市试图通过招揽新的开发来解决现金流问题，但这只是推迟并加剧了问题。
• 案例研究：底特律
  • 许多人将底特律的衰落归因于政府腐败。
  • 作者认为底特律的失败与大多数美国城市未来将遭遇的命运如出一辙。
  • 底特律是第一座围绕汽车设计的城市。
  • 底特律将居民分散到郊区，并在城区中修建道路，
    • 这造成了城市无法负担的基础设施维护成本。
  • 当富裕人群看到城市在不断增长的维护成本下开始崩塌时，他们逃往仍处于生命周期增长阶段的城市。
  • 居民外流导致的税收损失加速了崩塌。

基础设施崇拜

• 投资公共基础设施在政治上很受欢迎，但往往是不理性的。
• 城市一边在艰难维护现有道路，一边却花费数百万修建新路。
• 《不作为的代价》报告
  • 在2011年的报告《不作为的代价》中，美国土木工程师学会（ASCE）对美国投资基础设施的必要性提出了不合逻辑的主张。
  • 报告声称，基础设施的薄弱将在未来10年内造成1万亿美元的损失。
  • 报告建议美国每年额外支出2200亿美元以防止基础设施恶化，
    • 也就是说，美国应该花费2.2万亿美元来避免1万亿美元的损失。

基础设施项目夸大其回报

• 当规划者估算一条新路将产生X美元的价值时，他们的计算大致如下：
  • 这条路平均每天为每位司机节省30秒。
  • 每天有10万人在这条路上行驶。
  • 这条路每天将节省 30 x 10万 = 300万秒（833小时）。
  • 该地区的中位工资为25美元/小时。
  • 因此，这条路每天产生 833 x 25 = 20,825美元，即每年760万美元。
• 这种逻辑的缺陷。
  • 忽略了施工和维护给司机造成的时间成本。
  • 人们不一定会把多出的30秒用来多工作。
    • 他们可能会多睡一会儿。
    • 他们可能会搬到离工作更远的地方。

不合理的市政会计

• 城市有列出资产和负债的资产负债表。
• 根据公认会计原则，基础设施被视为资产。
  • 这毫无道理，因为城市无法出售道路，道路也不会直接产生收入。
• 尽管城市从市内的房产获得收入，税基却不被算作资产。
• 城市增加基础设施是因为这会让资产负债表看起来更强。
  • 实际上，基础设施是在消耗资金。

战后时期扭曲了城市管理

• 二战后的财富扭曲了城市管理。
• 美国财富充裕，因此我们不再在考虑财务约束的情况下设计城市。
• 那是一个郊区迅速扩张的时期。
• 繁荣改变了城市规划。
  • 城市可以不计成本地扩张，因为大量资金涌入经济。

汽车对城市的影响

• 汽车在50年代影响了城市设计，其理念是用道路和高速公路连接两地会提升两地的价值。
  • 连接性更强的城市更有价值。
• 相反，它压低了地价，因为郊区化意味着人们可以住得离市中心更远。
  • 大量新土地被开发用于住房。
• 汽车颠覆了城市生长与维系的传统模式。
  • 随着市中心地价下跌，税收不足以支付维护费用。

通过举债来资助增长

• 60年代经济放缓后，城市通过举债来资助增长。
  • 这只有在未来经济增长的情况下才行得通，而基础设施投资很少能获得正回报。
  • 城市陷入了依靠债务来支付基础设施、随后又需要更多债务来维持的循环。
• 案例研究：路易斯安那州拉斐特
  • 1949年至2015年间，基础设施的增长远远超过了收入增长。
  • 人均管道增长1000%。
  • 人均消防栓增长2140%。
  • 经通胀调整后的人均收入仅增长160%。

破旧衰败 vs. 崭新光鲜

• 在作者的家乡，有两个相邻且相似的街区。
  • 破旧衰败：1900年代初搭建的一排临时窝棚，内有当铺、破产律师事务所和一家本地餐馆。
  • 崭新光鲜：一家迁入的连锁餐厅，自带停车场，使城市得以取消路边停车以支持更大的车流量。
• 按应税收入比较这两个街区：
  • 破旧衰败：企业应税总价值：110万美元
  • 崭新光鲜：62万美元
  • 破旧衰败街区为城市带来的收入多77%。
• 比较对社区的影响：
  • 破旧街区的商家在本地雇佣员工，并使用本地供应商提供会计、招牌制作和法律服务等。
  • 新街区的连锁店未向作者披露信息，但他们可能创造的全职岗位更少，且多数服务使用州外供应商。
• 税收优惠
  • 这家连锁餐厅在镇上距新址三个街区的地方已有一家分店，
  • 连锁店之所以增设新店，是因为市政府为重建衰败街区提供了税收返还。
  • 实际上，市政府出钱让连锁店拆掉了一个可能比该连锁店永远能产生的收入还要多的街区。
    • 由于返还政策，市政府在20多年内甚至无法开始从新街区征税。

大型商超 vs. 市中心商铺

• 在作者所在的城镇，高速公路旁的一家大型商超是全市最大的单一纳税户。
  • 因此该商店拥有相当大的政治影响力。
• 城市利用大额联邦拨款建设基础设施以吸引这家大型商超，但长期维护责任仍由城市承担。
  • 如果大型商超搬离，接替者很可能是税收更低的业态（例如仓库、教堂），但城市仍需承担高昂的维护成本。
• 将大型商超所在地与市中心商铺相比，这些商铺总体上产生相似的收入，但所需的维护基础设施更少。
  • 如果一家商铺倒闭，很容易用类似的商铺来替代。

每英亩价值

• 评估市政项目的常见方法是计算投资回报率。
• 作者主张使用每英亩价值来近似估算投资回报率。
  • 他声称这种方法计算快得多，且通常与更严格的ROI分析结果相关。
• 将阿什维尔的一家沃尔玛与一栋市中心建筑相比，市中心建筑每英亩产生的房产税是前者的100倍，销售税多76%。
• Urban3对美国不同城市的每英亩价值进行了大规模研究，发现了几个趋势。
  • 较老的街区表现优于较新的街区（尤其是1930年以前形成的街区 vs. 1950年以后形成的街区）。
  • 较贫困街区比富裕街区每英亩产生的价值更高。
  • 靠近街区“核心”的区域产生更多价值。

维护预算

• 大多数城市根据基础设施的使用年限和需要维护的紧迫程度来确定维护优先级。
• 大多数城市都处于赤字运行，因此实际上无法维护所有基础设施。
• 作者认为，城市应将全部维护预算投入到对每英亩价值最高的区域进行极致的维护。
  • “极致”就像迪士尼乐园维护其园区那样。
• 理由：投资于盈利的区域，使维护变得可持续。
  • 居民会以私人投资来回应公共投资，因为他们更有信心城市会继续在他们身上投入。
• 每英亩价值低的区域基础设施将会失效，导致这些街区收缩。
  • 这是经过计算的损失，因为大多数城市的蔓延是不可持续的。
  • 城市必须舍弃部分基础设施，将人口集中到能够产生足够税收以可持续地资助基础设施维护的区域。

为什么20层的高楼会紧挨着一层的平房？

• 美国城市中常常出现类型迥异的建筑紧邻而立，看似不合理。
  • 例如，一栋20层的高楼会紧挨着一栋一层平房。
• 思想实验：三块大小相同的地块排成一排。
  1. 价值20万美元的独栋住宅
  2. 一块空地
  3. 价值1000万美元的20层建筑
• 地块（2）的价值是多少？
  • 1000万美元的房产意味着其底层土地价值约为150万美元。
  • 空地业主会想以150万美元的价格卖给另一位想建20层楼的开发商。
  • 实际上，这是一个陷阱问题，因为如果一块空地价值150万美元，那么独栋住宅的地块也一定价值约150万美元。
    • 开发商可以买下房子，将其拆除，然后建造一栋1000万美元的建筑来获利。
• 现实中，1000万美元的建筑确实与20万美元的住宅并存，这怎么可能呢？
• 法规人为地限制了开发。
  • 建造5层楼和20层楼的监管难度大致相同，因此开发被推向极端。
    • 开发无法遵循自由市场力量，因此高价建筑看似随机地出现，往往是由于开发商与监管者之间的不正当关系。

辅助性原则

• 辅助性原则是指，规则应由能够明智地做出决策的最低一级政府来制定。
• 谁应该决定居民是否可以在后院养鸡？
  • 由联邦政府来做这个决定是荒谬的。
  • 这个决定只影响房屋周围的少数邻居。
  • 最理想的结果是邻居们自行商议并做出决定，而无需正式法律。
  • 再上一级是地方政府帮助邻居们达成决定，但仍不通过法律。
  • 再上一级才是镇政府就后院养鸡通过一项法规。
• 谁应该决定是否建设一条区域性交通线路？
  • 这一决定需要的背景信息超出了少数邻居的范围，因此应在市或州一级做出。