坚强城镇
- 我的评分：8 / 10
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这本书让我大开眼界，帮助我理解了市政政府在实践中的运作方式，以及不当激励如何导致糟糕的社区结果。它极大地影响了我对居住地选择的看法，以及我在地方政府中支持何种政策的立场。
本书与Happy City（《幸福城市》）相辅相成，两本书都探讨了城市的哪些特质使其对居民具有吸引力，以及立法往往如何产生适得其反的结果。
我喜欢的地方
- 我学到了很多关于市政政策如何影响美国城市日常生活的内容。
- 它改变了我对应该支持哪些地方政府政策以及应该如何看待市政府的看法。
- 它让市政管理变得有趣而引人入胜，这一点相当难得。
我不喜欢的地方
- 书中存在大量粗心的语法和拼写错误。
- Marohn（马罗恩）使用了非标准的文献引用格式，这让我质疑他的研究方法。
- 马罗恩没有为他所倡导的政策呈现任何对立观点。
- 按照他的呈现方式，他的每一项政策都是显而易见的选择，而城镇之所以尚未采纳这些政策，原因只是惰性和固执。
- 我不得不认为，存在一些他并未呈现的更有力的反对意见。
- 本书充斥着假设性论述，而对城镇实际采纳这些政策的案例研究却很少。
- 马罗恩引入了一项评估城镇财政健康状况的指标：每英亩税收。
- 他说，根据这项指标，衰败的城镇往往比富裕的城镇更健康。
- 这一观察让我对该指标产生了怀疑，因为衰败的城镇在支付公共服务方面更为吃力，因此该指标似乎不具备预测性。
核心收获
以庞贝作为模范城市
- 作者参观了庞贝古城遗址，发现了一栋相当于古代快餐店的建筑。
- 这家餐馆位于一栋两居室的建筑中，后面的房间是起居空间，前面的房间则设有面向街道的服务柜台。
- 这家餐馆具有许多使其能够适应不同条件的特征。
- 起居空间意味着父母可以在工作时照看孩子
- 一方父母可以在外工作，而另一方则可以照看店铺
- 餐馆位于城镇边缘，因此餐馆老板（以及所有店主）有动力帮助整个城镇发展，因为城市的扩张会提升其生意的价值
- 与邻近商铺共用墙壁意味着取暖成本更低。
- 邻里距离近意味着安全性更好。
- 该建筑结构简单。
- 如果餐馆倒闭，业主可以将其改作他用
- 如果餐馆生意兴隆，业主可以扩建建筑。
复杂与繁杂的区别
- 城市是复杂的（complex），而不仅仅是繁杂的（complicated）。
- 繁杂的系统可以有简单的行为。
- 例如，机械手表很繁杂，但却是可预测的。
- 城市既繁杂又复杂。
- 它们包含难以预测的相互关联的系统。
- 复杂的系统是脆弱的，需要灵活性来适应变化才能生存。
分区规划难以有效管理复杂性
- 人们传统上通过分区规划来管理城市，以方便立法。
- 分区规划对于管理像城市这样复杂的事物来说，是一种过于粗糙的工具。
- 分区法规阻碍了城市自然地适应新条件。
明尼苏达州布雷纳德的演变
- 作者找到了家乡明尼苏达州布雷纳德早期时的照片。
- 在最早的照片中，有一些临时搭建的商店，但没有像样的道路。
- 30年后，出现了道路，临时商店被建造精良的两三层高的建筑所取代。
- 再过30年，他们用石头建造的建筑取代了木结构。
- 第一代：临时搭建的棚屋，没有排污系统或人行道
- 第二代：两层和三层的木质建筑、人行道、碎石街道
- 第三代：砖石和花岗岩建筑、混凝土人行道、沥青街道。
私人投资应先于公共基础设施
- 在历史上大多数时期，大多数城市都像布雷纳德那样发展。
- 商家会在一片新区进行小规模试水，然后随着该区域取得成功而逐步增建。
- 重要的是，私人投资先行，随后才是公共投资（如道路、警务）跟进。
- 当私人投资开启一座城市时，私营部门承担城市倒闭的风险。
现代城市规划的投资顺序颠倒了
- 现代城市规划在公共部门方面进行豪赌。
- 公共部门在私营企业迁入之前就对基础设施进行巨额投资。
- 我们将公共基础设施一次性建设到完成状态，而不是促进适应和渐进式改进。
住宅的停滞
- 由于改造房屋存在诸多阻碍，住宅也是一次性建成到完成状态。
- 在1920年代之前，房屋大多是简单的方盒子，建造时就考虑了如果生活状况发生变化可以方便地进行扩建。
- 有几个因素阻碍了房屋的演变：
- 将独栋住宅改造成多户住宅或商用房存在法律障碍：分区法规、土地契约、建筑规范、业主协会规定。
- 建筑规范增加了改造房屋的成本、时间和难度。
- 在住宅中一次性建成所有部分意味着重要构件都需要在相近的时间进行更换或维护。
- 渐进式地建造住宅则意味着维护需求得以平摊。
房产价值 = 建筑价值 + 土地价值
- 你在建筑上的投资额是其底层土地价值的函数。
- 如果在曼哈顿建造一栋耗资1000万美元的建筑，建成后的价值将远超1000万美元，因为曼哈顿的土地极其珍贵。
- 如果你在底特律外围花1000万美元建一栋楼，建成后的价值会低于1000万美元，这表明土地具有负价值。
- 你绝不会在曼哈顿买地来停放活动房屋，因为在如此珍贵的土地上可以建造更有利可图的建筑。
- 当建筑价值相对于土地价值较高时，会推高周边土地的价值。
- 例如，一家豪华酒店会使周边地区更具价值。
- 当建筑价值相对于土地价值较低时，就会出现重建压力。
- 例如，如果一栋小房子位于高价社区，拆除或扩建它是有利可图的。
城市的自然演变
- 房产价值公式指引着城市的自然增长：
- 一些人在一片新区一起搭建棚屋。
- 更多人加入他们，在附近搭建更多的棚屋。
- 由于建筑集群增多，土地变得更有价值。
- 重建压力推动一些业主将棚屋翻新为更好的建筑。
- 更优质的建筑有动力投资于道路和消防等共享基础设施。
- 基础设施提升了土地价值，从而激励更多的重建。
- 这种模式的缺陷在于它限制了社会流动性。
- 当城镇处于增长期时，较贫困的居民可以随之共同成长。
- 一旦城市达到成熟阶段，只有根深蒂固的精英阶层才负担得起土地。
公共与私人投资
- 如今在美国，公共投资先于私人投资。
- 政府在城市开发中承担了大部分风险。
- 当私人开发商进行初始投资时，政府往往为交易提供资金，并在开发失败时承担风险。
- 政府还承担了城市中的长期维护责任。
- 当开发被一次性建成到完成状态，而不是有机地、渐进地增长时，早期居民就有动力去限制增长。
- 每一个新邻居都是一个需要与你共享道路、公园和图书馆等有限资源的人。
城市必须盈利
- 一座城市必须在长期内实现盈利才能持续存在。
- 长期赤字的城市最终将无法提供必要的服务，因为没有资金来支付这些服务。
- 城市必须进行能够获得正回报的投资。
- 例如，如果一座城市投资100万美元修复一条街道，该街道在其生命周期内必须至少产生100万美元的收益，这项投资才算值得。
作为投资的政府建筑
- 传统城市在市政厅等政府建筑上投入巨大。
- 宏伟的市政厅提升了周边土地的价值。
- 这创造了正的投资回报，因为繁荣的街区增加了城镇可征收的税收。
- 美国现行的策略是在带有大量停车场的廉价办公楼中设立市政厅。
基础设施无法收回成本
- 以工程师的身份，作者开始计算其公司参与的各种项目的投资回报率。
- 在几乎每一个项目中，城市计划在项目上的支出都超过了未来20至40年内通过税收能够收回的金额。
就业并不能让城市受益
- 基础设施的支持者常常以创造就业作为承担基础设施项目的理由。
- 为基础设施项目创造就业并不能真正让建设这些项目的城市受益。
- 所得税归州政府，而非地方政府。
- 思想实验：就业之城 vs. 住宅之城
- 想象两座城市：就业之城和住宅之城。
- 1000人住在住宅之城，而就业之城无人居住。
- 每天，住宅之城的所有居民都通勤到就业之城工作，晚上再返回住宅之城。
- 尽管就业之城拥有所有工作岗位，它的税收几乎为零，因为只有住宅之城才能向房主征税。
增长驱动的城市融资
- 假设一座城市接受了来自私人投资者的土地开发项目。
- 投资者投入全部资金，但城市负责基础设施的维护。
- 在最初的15至20年内，由于城市向新居民收取税收，现金流将为正。
- 一旦开发项目需要维护（如道路维修、排污维修），现金流就会严重转负，因为同期建设的基础设施会在相近时间需要维修。
- 城市试图通过招揽新的开发来解决现金流问题，但这只会推迟并加剧问题。
- 案例研究：底特律
- 许多人将底特律的衰落归因于政府腐败。
- 作者认为底特律的失败是大多数美国城市都将遭遇的命运。
- 底特律是第一座围绕汽车设计的城市。
- 底特律将居民分散到郊区，并在城市中修建道路网，
- 这造成了城市无法负担的基础设施维护成本。
- 当富人看到城市在不断增长的维护成本下开始走向崩溃时，他们逃往了仍处于生命周期增长阶段的城市。
- 居民离开导致的税收损失加速了崩溃。
基础设施崇拜
- 投资公共基础设施在政治上很受欢迎，但往往是非理性的。
- 城市在难以维护现有道路的同时，却花费数百万美元修建新路。
- 《不作为的代价》报告
- 在其2011年的报告Failure to Act中，美国土木工程师学会（ASCE）就美国投资基础设施的需求提出了不合逻辑的主张。
- 该报告声称，基础设施的薄弱将在未来10年内造成1万亿美元的损失。
- 该报告建议美国每年额外支出2200亿美元以防止基础设施恶化，
- 也就是说，美国应该花费2.2万亿美元来避免1万亿美元的损失。
基础设施项目夸大其回报
- 当规划者估算一条新路将产生X美元的价值时，他们的计算方式大致如下：
- 道路每天将为司机平均节省30秒。
- 每天有10万人驾车经过该道路。
- 道路每天将节省30×10万=300万秒（833小时）。
- 该地区的中位数工资为25美元/小时。
- 因此，道路每天产生833×25=20,825美元，即每年760万美元的价值。
- 这种逻辑的缺陷。
- 忽略了因施工和维护而给司机造成的时间成本。
- 人们不一定会利用多出的30秒来多工作。
- 他们可能会多睡一会儿。
- 他们可能会搬到离工作地点更远的地方。
非理性的市政会计
- 城市有列出资产和负债的资产负债表。
- 根据公认会计原则，基础设施被视为资产。
- 这毫无道理，因为城市无法出售道路，也无法直接从中获得收入。
- 尽管城市从市内的房产获得收入，税基却不被算作资产。
- 城市增加基础设施是因为这会让其资产负债表看起来更强。
- 实际上，基础设施会消耗资金。
战后时期腐蚀了城市管理
- 二战后的财富扰乱了城市管理。
- 美国拥有充裕的财富，因此我们不再以财务约束为前提来设计城市。
- 那是一个郊区迅速扩张的时期。
- 繁荣改变了城市规划。
- 城市可以不计成本地扩张，因为大量资金正流入经济。
汽车对城市的影响
- 汽车在50年代影响了城市设计，其理念是通过道路和高速公路连接两个地方会提升两地的价值。
- 一个联系更紧密的城市更有价值。
- 相反，它压低了地价，因为郊区化意味着人们可以住得离市中心更远。
- 大量新土地被开发用于住房。
- 汽车颠覆了城市增长和维持的传统模式。
- 随着市中心地价下跌，没有足够的税收来支付维护费用。
通过举债为增长融资
- 在60年代经济放缓后，城市通过举债来为增长提供资金。
- 这只有在未来经济增长的情况下才行得通，因为基础设施投资很少能获得正回报。
- 城市陷入了依靠债务来支付基础设施，然后又需要更多债务来维持生存的循环。
- 案例研究：路易斯安那州拉斐特
- 在1949年至2015年间，基础设施的增长远远超过了收入的增长。
- 人均管道增长了1000%。
- 人均消防栓增长了2140%。
- 经通胀调整后的人均收入仅增长了160%。
破旧衰败 vs. 崭新光鲜
- 在作者的家乡，有两个彼此靠近的相似街区。
- 破旧衰败街区：一系列建于1900年代初期的临时棚屋，其中包括一家当铺、一家破产律师事务所和一家本地餐馆。
- 崭新光鲜街区：一家迁入的连锁餐厅，自带停车场，使城市得以取消路边停车以支持更大的车流量。
- 按应税收入比较这两个街区：
- 破旧街区：企业总应税价值：110万美元
- 崭新街区：62万美元
- 破旧街区为城市带来的收入多77%。
- 比较对社区的影响：
- 破旧街区的企业在本地雇佣员工，并使用本地供应商提供会计、招牌制作和法律服务等。
- 崭新街区的连锁餐厅不愿向作者透露信息，但他们可能创造的全职岗位更少，且大多数服务使用外州供应商。
- 税收优惠
- 这家连锁餐厅在镇上距离新址仅三个街区的地方已有一家分店，
- 该连锁餐厅之所以增设新店，是因为城市为重建衰败街区向其提供了税收返还。
- 实际上，城市出钱让连锁餐厅拆除了一个可能比该连锁店本身能产生更多收入的街区。
- 由于税收返还，城市在20多年内甚至无法开始从新街区收取税款。
大型商超 vs. 市中心商铺
- 在作者所在的城镇，高速公路旁的一家大型商超是全市最大的单一纳税户。
- 因此该商店拥有显著的政治影响力。
- 城市利用大额联邦拨款建设了吸引这家大型商超的基础设施，但仍需承担该基础设施的长期维护责任。
- 如果大型商超搬离，其替代者很可能是产生更低税收的业态（如仓库、教堂），但城市仍需承担高昂的维护成本。
- 将大型商超所在地与市中心商铺相比，这些商铺总体上产生相似的收入，但需要维护的基础设施更少。
- 如果一家商铺关闭，很容易用类似的商铺来替代。
每英亩价值
- 评估市政项目的常见方法是计算投资回报率。
- 作者主张使用每英亩价值作为投资回报率的近似指标。
- 他声称这种方法计算速度要快得多，且通常与更严格的ROI分析结果相关。
- 将阿什维尔的一家沃尔玛与一栋市中心建筑相比，市中心建筑每英亩产生的房产税是前者的100倍，销售税多76%。
- Urban3对美国不同城市的每英亩价值进行了大规模研究，并发现了几个趋势。
- 老街区表现优于新街区（尤其是1930年以前形成的街区与1950年以后形成的街区相比）。
- 较贫困街区每英亩产生的价值高于富裕街区。
- 靠近街区“核心”的区域产生更多价值。
维护预算
- 大多数城市根据基础设施的使用年限及其需要维护的紧迫程度来确定维护的优先顺序。
- 大多数城市都处于赤字状态，因此无法真正维护其所有基础设施。
- 作者认为，城市应将其全部维护预算极致地用于维护每英亩价值最高的区域。
- 这种“极致”就像迪士尼乐园维护其园区那样。
- 理由是：投资于有利可图的区域，使维护变得可持续。
- 居民会以私人投资来回应公共投资，因为他们更有信心城市会继续在他们身上投资。
- 在每英亩价值较低的区域，基础设施将会失修，导致这些街区萎缩。
- 这是一种经过计算的损失，因为大多数城市的蔓延是不可持续的。
- 城市必须舍弃部分基础设施，将人口集中到能够产生足够税收以可持续地支持基础设施维护的区域。
为什么一栋20层的高楼会紧挨着一栋单层建筑？
- 美国城市中经常出现类型迥异的建筑比邻而居，看似不合常理。
- 例如，一栋20层的高楼会紧挨着一栋单层建筑。
- 思想实验：三块大小相同的地块排成一排。
- 一栋价值20万美元的独栋住宅
- 一块空地
- 一栋价值1000万美元的20层建筑
- 地块（2）的价值是多少？
- 一处价值1000万美元的房产意味着其底层土地价值约为150万美元。
- 空地的业主会想以150万美元的价格卖给另一个想建20层楼的开发商。
- 实际上，这是一个陷阱问题，因为如果一块空地价值150万美元，那么独栋住宅所在的地块也一定价值约150万美元。
- 开发商可以买下这栋房子，将其拆除，然后建造一栋1000万美元的大楼以获利。
- 现实中，价值1000万美元的大楼确实与价值20万美元的住宅毗邻，这怎么可能呢？
- 法规人为地限制了开发。
- 建造一栋5层建筑与建造一栋20层建筑在监管难度上大致相同，因此开发被推向了极端。
- 开发无法遵循自由市场的力量，因此昂贵的建筑似乎随机出现，往往是由于开发商与监管者之间的腐败勾结。
- 建造一栋5层建筑与建造一栋20层建筑在监管难度上大致相同，因此开发被推向了极端。
辅助性原则
- 辅助性原则是这样一种理念：规则应由能够明智地做出决策的最低一级政府来制定。
- 谁应该决定居民是否可以在自家后院养鸡？
- 由联邦政府来做这个决定是荒谬的。
- 这个决定只影响房屋周围的少数近邻。
- 最理想的结果是邻居们自行商议并做出决定，而无需正式的法律。
- 再上一级是地方政府帮助邻居们达成决定，但仍不通过立法。
- 再上一级则是镇政府通过一项关于后院养鸡的法律。
- 谁应该决定是否建设一条区域性交通线路？
- 这一决定需要的背景信息超出了少数邻居的范围，因此应在市或州一级做出。