上週，我無意間在 Reddit 上看到一則貼文，說作者 Charles Marohn 隔天早上要在我住的小鎮附近舉辦一場免費講座。Marohn 是Strong Towns的作者，這是我過去幾年最喜歡的書之一。所以我和太太一起去聽了，收穫很不錯。

這場講座的內容取材自 Marohn 的新書Escaping the Housing Trap，我還沒讀過這本書，所以以下筆記都是憑記憶寫下的。

重點整理

大家普遍認同美國正面臨住房危機

• 大多數人都認同確實存在住房危機。
  • 房價已經高到多數中產階級美國人都難以負擔。
• 大家對於該如何解決這個危機則意見分歧。

住房危機互相矛盾的解方

解方一：房價應該下跌

• 優點：更多美國人買得起房。
• 缺點：從歷史來看，房價下跌曾對經濟造成災難性衝擊。
  • 房貸變成負資產，人們便停止還款。
  • 銀行因收不回貸款而倒閉。

解方二：房價應該上漲

• 優點：房屋價值上升通常與社區繁榮相關。
• 缺點：價格越高，能負擔得起住房的美國人就越少。

房貸的歷史

• 1920 年以前，房屋貸款極度在地化。
  • 你會向當地的社區銀行申請房貸。
  • 社區銀行握有街坊鄰居的存款，因此放款極為保守，以盡量降低倒閉風險（五成頭期款、三到五年期房貸）。
• 經濟大蕭條之後，聯邦政府做出改革，以幫助銀行維持償付能力並減少房屋法拍。
  • 政府成立了聯邦存款保險公司（FDIC），為存戶的存款提供保障。
  • 政府成立了房利美（Fannie Mae），作為房貸的次級市場（也就是銀行可以把房貸債權賣掉換取現金）。
• 自 1920 年代以來，房價已經歷多次泡沫與破裂。
• 每次泡沫破裂後，聯邦政府用來刺激復甦的主要手段之一，就是讓美國人更容易取得房貸。
  • 例如：政府擔保貸款、政府同意收購不良貸款、政府推動銀行提供更長年期的貸款（15 年期，接著 30 年期，現在則到 40 年期）。

Case-Shiller 房價指數

• Case-Shiller 房價指數是一項衡量美國房價的指數。
• Marohn 展示了一張該指數回溯至 1900 年代初期的圖表，但我在網路上怎麼都找不到。
• 在 Marohn 的圖表中，可以清楚看到房價的循環：先衝上高峰，接著隨經濟衰退而崩跌，然後在政府介入下又漲至新高。

房貸變得容易取得所帶來的問題

• 政府越是介入讓貸款變得容易取得，房貸就越成為銀行與投資人從屋主身上獲利的工具。
  • 如今的房貸服務的是投資人的獲利，而非幫助美國人負擔得起住房。
• 提供 30 年或 40 年期房貸會鼓勵屋主做出不負責任的選擇。
  • 如果一個人用 15 年期房貸都負擔不起的房子，用 30 年期房貸也不該買。
• 高價與中價位住宅的興建都能取得融資，但在低價位市場卻幾乎沒有。
  • 要為一間 400 平方英尺的小屋取得融資，或將一棟獨棟住宅改成雙併住宅，都非常困難。
• 越來越高的貸款是無法永續的。
  • 它們讓美國人負債更深，也助長不負責任的購屋行為。

Marohn 提出的解方

• 降低申請建照的阻礙。
  • 一個人應該能在早上九點帶著建築圖走進市政廳，然後帶著開工許可走出來。
  • 大型量販店走好幾個月的審核流程沒關係，但獨棟住宅的審核應該近乎即時完成。
• 鼓勵興建首購宅。
  • 為小坪數住宅的興建提供融資。
  • 為在自家多餘的院子裡加蓋後院小屋（也就是孝親宅／附屬住宅單元 ADU）提供融資。
• 讓雙併住宅改為單戶住宅的轉換更簡單。
  • 獨自住在四房房子裡的退休人士，應該被允許加個小廚房和額外的出入口，然後以最低的法規阻礙出租。