上週，我偶然看到一則 Reddit 貼文，提到作家查爾斯·馬洛恩隔天早上要在我住的城鎮附近舉辦一場免費講座。馬洛恩是Strong Towns（《強韌城鎮》）的作者，這本書是我近幾年最喜歡的著作之一。因此，我和妻子一起去聽了這場講座，收穫良多。

這場講座是根據馬洛恩的新書《逃離住房陷阱》中的觀點所展開，我還沒讀過這本書，因此以下筆記皆憑記憶整理。

重點整理

美國住房危機已成普遍共識

• 大多數人都認同存在住房危機。
  • 住房價格已經高到讓多數美國中產階級難以負擔。
• 對於如何解決這場危機，大家則意見分歧。

住房危機的矛盾解方

解方一：房價應該下跌

• 優點：更多美國人負擔得起住房。
• 缺點：歷史上房價下跌曾對經濟造成災難性影響。
  • 房貸淪為負資產，民眾停止還款。
  • 銀行因無法回收房貸而倒閉。

解方二：房價應該上漲

• 優點：房屋增值通常與社區繁榮相關。
• 缺點：隨著價格上漲，能負擔住房的美國人越來越少。

房貸的歷史

• 1920 年以前，房屋貸款極度在地化。
  • 向當地的社區銀行申請房貸。
  • 社區銀行握有所有鄰居的存款，因此放款極為保守，以將倒閉風險降至最低（頭期款 50%，貸款年限 3 至 5 年）。
• 經濟大蕭條後，聯邦政府進行改革以協助銀行維持償付能力並減少房屋法拍。
  • 成立了 FDIC，為存戶的銀行存款提供保障。
  • 成立了 Fannie Mae，作為房貸的次級市場（即銀行可將房貸債權出售換取現金）。
• 自 1920 年代以來，房價已歷經多次泡沫與崩盤。
• 每次泡沫破裂後，聯邦政府用來刺激復甦的主要手段之一，就是讓美國人更容易取得房貸。
  • 例如：政府擔保貸款、政府同意收購不良貸款、政府推動銀行提供更長年期的貸款（15 年期、接著 30 年期，現在則是 40 年期）。

Case-Shiller 房價指數

• Case-Shiller 房價指數是衡量美國房價的指數。
• 馬洛恩展示了一張可追溯至 1900 年代初期的指數圖表，但在網路上找不到。
• 在馬洛恩的圖表中，可以清楚看到房價呈現週期性變化：價格達到高峰後，隨著經濟衰退而崩跌，再因政府介入而回升至新高。

房貸過度寬鬆的問題

• 政府越是介入讓貸款變得容易取得，房貸就越成為銀行與投資人從屋主身上獲利的工具。
  • 房貸現在服務的是投資人的利潤，而非幫助美國人負擔得起住房。
• 提供 30 年或 40 年期房貸會鼓勵屋主做出不負責任的選擇。
  • 如果一個人用 15 年期房貸都負擔不起某間房子，那麼也不該用 30 年期房貸去買。
• 高階與中階住宅的興建能取得融資，但低價位住宅的融資卻很少。
  • 要為一間 400 平方英尺的房子取得興建融資，或將獨棟住宅改為雙併住宅，非常困難。
• 越來越高的貸款並非可持續的模式。
  • 這讓美國人負債更深，並鼓勵不負責任的購屋行為。

馬洛恩提出的解方

• 降低建照申請的阻礙。
  • 民眾應該能在早上 9 點帶著建築圖面走進市政廳，並在離開時就拿到開工許可。
  • 大型量販店仍需經歷數個月的審核無妨，但獨棟住宅的審核應該接近即時核准。
• 鼓勵興建首購宅。
  • 為興建小型住宅提供融資。
  • 為在自家空餘庭院興建後院小屋（亦稱孝親宅／ADU）提供融資。
• 讓雙併住宅改為單戶住宅的轉換更簡便。
  • 獨居於 4 房住宅的退休人士，應該被允許以最小的法規阻礙，增設小廚房與獨立出入口並對外出租。