• 我的評分：8 / 10
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我覺得這本書讓人大開眼界，讓我理解了地方政府實際上的運作方式，以及扭曲的誘因如何導致糟糕的社區成果。它對我思考該住在哪裡、該在地方政府中支持什麼樣的政策，產生了巨大的影響。

這本書與Happy City相輔相成，兩本書都在探討城市具備哪些特質才會讓居民想住在那裡，同時也指出法令往往帶來相反的結果。

我喜歡的地方

• 我學到很多關於市政政策如何影響美國城市日常生活的知識。
• 它改變了我對該支持哪些地方政府政策、以及該如何看待市政府的想法。
• 它讓市政治理變得有趣又吸引人，這其實很不容易。

我不喜歡的地方

• 書中有很多粗心的文法和拼字錯誤。
• Marohn 引用來源的格式不合常規，讓我對他的研究方法產生懷疑。
• Marohn 對於他所倡議的政策，完全沒有提出任何不同的觀點。
  • 照他的呈現方式，每一項政策都是顯而易見的正確選擇，城鎮之所以還沒採用，原因只是惰性與固執。
  • 我不禁會想，一定有更強而有力的反對意見是他沒有呈現出來的。
• 這本書充滿假設性推論，卻很少舉出城鎮實際採用這些政策的案例研究。
• Marohn 提出了一項評估城鎮財政健康度的指標：每英畝稅收。
  • 他說根據這項指標，破敗的城鎮往往比富裕的城鎮更健康。
  • 這個觀察讓我質疑這項指標，因為破敗的城鎮在支付公共服務上更為吃力，所以這項指標似乎不具預測力。

核心收穫

以龐貝作為模範城市

• 作者參觀了龐貝遺跡，發現一棟建築是古代版的速食店。
• 這家店位於一棟兩房建築中，後面的房間是居住空間，前面的房間則有一個面向街道的供餐櫃檯。
• 這家店具備許多特性，使它能適應不同的狀況。
  • 有居住空間意味著父母可以在工作的同時照顧孩子
  • 一位家長可以在外工作，另一位則顧店
  • 餐廳位於城鎮邊緣，因此店主（以及所有店家）有誘因幫助整個城鎮成長，因為城市擴張會提升他們生意的價值
  • 與鄰近店家共用牆壁意味著暖氣成本更低。
  • 鄰居靠近意味著安全性更好。
  • 這棟建築結構簡單。
    • 如果餐廳倒閉，屋主可以將它改作其他用途
    • 如果餐廳生意興隆，屋主也可以擴建。

複雜與繁複的差別

• 城市是複雜的，不僅僅是繁複的。
• 繁複的系統可以有簡單的行為。
  • 例如，機械錶很繁複，但可以預測。
• 城市既繁複又複雜。
  • 它們包含了難以預測的相互關聯系統。
• 複雜系統很脆弱，需要彈性來適應才能生存。

分區管制難以處理複雜性

• 人們傳統上為了立法方便，用分區管制來管理城市。
• 分區管制對於管理像城市這樣複雜的東西來說，工具太過粗糙。
  • 分區法規阻礙了城市自然地適應新條件。

明尼蘇達州布雷納德的演變

• 作者找到了家鄉明尼蘇達州布雷納德早期的照片。
  • 在最早的照片中，有一排臨時搭建的商店，但沒有真正的道路。
  • 30 年後，有了道路，臨時商店也被建造精良的二、三層樓建築所取代。
  • 又過了 30 年，他們用石造建築取代了木造結構。
• 第一代：臨時搭建的棚屋，沒有污水系統或人行道
• 第二代：二、三層樓的木造建築、人行道、碎石路
• 第三代：磚與花崗岩建築、混凝土人行道、柏油路。

私人投資應先於公共建設

• 在歷史上的大部分時間，大多數城市都是像布雷納德那樣發展的。
  • 企業會在新地區進行小規模的嘗試，隨著地區成功再逐步增建。
  • 重要的是，私人投資先行，然後才有公共投資（例如道路、警政）跟進。
• 當私人投資開啟一座城市時，承擔城市倒閉風險的是私人部門。

現代城市規劃的投資順序顛倒了

• 現代城市規劃在公共部門這端下了大賭注。
  • 政府在私人企業進駐之前，就對基礎建設投入巨額資金。
• 我們把公共建設一次性蓋到完工狀態，而不是促進適應與漸進式改善。

住宅的停滯

• 住宅也因為改建的阻力，而被一次性蓋到完工狀態。
  • 在 1920 年代以前，房子大多是簡單的方盒子，建造時就考慮到若生活狀況改變，能輕易加蓋。
• 有幾個因素阻礙了住宅的演進：
  • 將獨棟住宅改為多戶住宅或商業空間存在法律障礙：分區法規、土地契約、建築法規、社區管委會。
  • 建築法規增加了改建房屋的成本、時間與難度。
• 一次把房子所有東西都蓋好，意味著重要組件會在差不多同時需要更換或維修。
• 漸進式地發展房子，則能讓維修需求分散開來。

房產價值＝建物價值＋土地價值

• 你願意投入在一棟建物上的金額，取決於其所在土地的價值。
  • 如果在曼哈頓蓋一棟建物要花 1000 萬美元，成果的價值會遠超過 1000 萬美元，因為曼哈頓的土地非常值錢。
  • 如果你在底特律外圍花 1000 萬美元蓋一棟建物，成果的價值會低於 1000 萬美元，這表示土地具有負價值。
  • 你絕不會在曼哈頓買地來停放組合屋，因為在這麼值錢的土地上，有遠比這更有利可圖的建築可以蓋。
• 當建物價值相對於土地價值偏高時，會推升周邊土地的價值。
  • 例如，一家豪華飯店會讓周邊地區變得更有價值。
• 當建物價值相對於土地價值偏低時，就會產生重建壓力。
  • 例如，如果一棟小房子位於昂貴的社區，拆掉重建或擴建就會有利可圖。

城市的自然演進

• 房產價值公式引導著城市的自然成長：
  1. 少數人在新地區一起蓋起棚屋。
  2. 更多人加入他們，在附近蓋更多棚屋。
  3. 土地因為聚集了更多建物而變得更有價值。
  4. 重建壓力促使一些屋主將棚屋翻新為更好的結構。
  5. 較好的建物有誘因去投資道路與消防等共享基礎建設。
  6. 基礎建設提升了土地價值，進而激勵更多重建。
• 這種模式的缺陷在於它限制了社會流動。
  • 當城鎮在成長時，較貧窮的居民也能跟著成長。
  • 一旦城市達到成熟階段，只有根深蒂固的菁英才負擔得起土地。

公共與私人投資

• 如今在美國，公共投資先於私人投資。
• 政府承擔了開發城市的大部分風險。
  • 當私人開發商進行初期投資時，往往是由政府資助這筆交易，並在開發失敗時承擔風險。
• 政府也承擔了城市中的長期維護責任。
• 當開發是一次性蓋到完工，而非有機且漸進地成長時，早期居民就有誘因去限制成長。
  • 每多一位新鄰居，就意味著要多一個人來分享道路、公園和圖書館等有限資源。

城市必須獲利

• 一座城市長期來看必須獲利，才能持續存在。
  • 長期赤字的城市最終將無法提供必要的服務，因為沒有錢可以支付。
• 城市必須進行能帶來正報酬的投資。
  • 例如，如果一座城市投資 100 萬美元修復一條街道，這條街在其生命週期內必須至少產生 100 萬美元的效益，投資才算值得。

政府建築作為投資

• 傳統城市會大力投資市政廳等政府建築。
  • 華麗的市政廳提升了周邊土地的價值。
  • 這創造了正向的投資報酬，因為繁榮的街區增加了城鎮可收取的稅收。
• 美國現行的策略則是在便宜的辦公大樓裡設置市政廳，並附上大量停車位。

基礎建設無法回收成本

• 以工程師的身分，作者開始計算他公司參與的各種專案的投資報酬率。
• 幾乎在每一個專案中，城市計畫投入的金額，都超過未來 20 到 40 年能從稅收中回收的金額。

就業機會對城市沒有好處

• 基礎建設的支持者常以創造就業作為推動建設的理由。
• 為基礎建設創造的就業機會，其實對創造它們的城市沒有太大好處。
  • 所得稅是繳給州政府，而非地方政府。
• 思想實驗：工作之城 vs. 住宅之城
  • 想像有兩座城市：工作之城與住宅之城。
  • 有 1000 人住在住宅之城，沒有人住在工作之城。
  • 每天，住宅之城的所有居民都通勤到工作之城上班，晚上再回到住宅之城。
  • 儘管工作之城擁有所有工作機會，它的稅收卻幾乎為零，因為只有住宅之城能向屋主收稅。

靠成長驅動的城市財政

• 假設一座城市接受了私人投資者的土地開發案。
  • 投資者出全部的錢，但城市要負責基礎建設的維護。
  • 在前 15 到 20 年，隨著城市向新居民收取稅收，現金流會是正的。
  • 一旦開發案需要維護（例如道路修繕、污水管線修繕），現金流就會大幅轉為負值，因為同時期建造的基礎建設會在差不多同時需要維修。
  • 城市試圖透過招攬新的開發案來解決現金流問題，但那只是延後並加劇了問題。
• 案例研究：底特律
  • 許多人認為底特律的衰落是政府貪腐造成的。
  • 作者則認為底特律的失敗，就是大多數美國城市未來將面臨的命運。
  • 底特律是第一座圍繞汽車設計的城市。
  • 底特律將居民分散到郊區，並讓道路穿越市區，
    • 這造成了城市無法負擔的基礎建設維護成本。
  • 當有錢人看到城市開始在不斷增加的維護成本下崩潰，便逃往仍處於成長階段的城市。
  • 居民外流導致稅收損失，加速了崩潰。

基礎建設崇拜

• 投資公共基礎建設在政治上很受歡迎，但往往是不理性的。
• 城市在難以維護現有道路的同時，卻花費數百萬蓋新路。
• 《Failure to Act》報告
  • 在 2011 年的 Failure to Act 報告中，美國土木工程師學會（ASCE）對美國投資基礎建設的需求提出了不合邏輯的主張。
  • 報告聲稱基礎建設的弱點在未來 10 年將造成 1 兆美元的損失。
  • 報告建議美國每年額外花費 2200 億美元來防止基礎建設惡化，
    • 也就是說，美國應該花 2.2 兆美元來避免 1 兆美元的損失。

基礎建設計畫誇大了報酬

• 當規劃者估算一條新路將產生 X 美元的價值時，他們的計算方式大概是：
  • 這條路每天平均可為駕駛人節省 30 秒。
  • 每天有 10 萬人行駛這條路。
  • 這條路每天將節省 30 x 10 萬 = 300 萬秒（833 小時）。
  • 該地區的薪資中位數是每小時 25 美元。
  • 因此，這條路每天產生 833 x 25 = 20,825 美元的價值，換算一年為 760 萬美元。
• 這種邏輯的缺陷。
  • 忽略了施工和維護所耗費駕駛人的時間。
  • 人們不一定會把多出的 30 秒拿去多工作。
    • 他們可能會多睡一點。
    • 他們可能會搬到離工作更遠的地方。

不合理的市政會計

• 城市有列出資產與負債的資產負債表。
• 根據一般公認會計原則，基礎建設被視為資產。
  • 這毫無道理，因為城市無法出售道路，也不會直接從中獲得收入。
• 儘管城市從市內的房產獲得收入，稅基卻不被算作資產。
• 城市增加基礎建設，因為這會讓資產負債表看起來更強健。
  • 實際上，基礎建設是在耗費資金。

戰後時期敗壞了城市管理

• 二戰後的財富搞砸了城市管理。
• 美國擁有豐沛的財富，因此我們不再以財政限制為考量來設計城市。
• 那是一段郊區快速擴張的時期。
• 繁榮改變了都市規劃。
  • 城市可以不顧成本地擴張，因為有大量資金流入經濟。

汽車對城市的影響

• 汽車在 1950 年代影響了都市設計，當時的想法是用道路和高速公路連接兩個地方，就能提升兩地的價值。
  • 連結性更高的城市更有價值。
• 結果反而壓低了地價，因為郊區化意味著人們可以住得離市中心更遠。
  • 大量新土地被釋出作為住宅用地。
• 汽車顛覆了城市成長與維持的傳統模式。
  • 隨著市中心的地價下跌，稅收就不足以支付維護費用。

透過舉債來資助成長

• 60 年代經濟放緩後，城市開始舉債來資助成長。
  • 這只有在未來經濟成長的前提下才行得通，因為基礎建設投資很少能帶來正報酬。
  • 城市陷入一種循環：依賴舉債來支付基礎建設，然後又需要更多債務才能生存。
• 案例研究：路易斯安那州拉法葉
  • 在 1949 年至 2015 年間，基礎建設的成長遠遠超過收入的成長。
  • 人均管線增加了 1,000%。
  • 人均消防栓增加了 2,140%。
  • 經通膨調整後的平均收入僅增加了 160%。

老舊破敗 vs. 嶄新亮麗

• 在作者的家鄉，有兩個相近且類似的街區。
  • 老舊破敗區：一排建於 1900 年代初的臨時棚屋，裡面有當鋪、破產律師事務所和一家在地餐廳。
  • 嶄新亮麗區：一家進駐的連鎖餐廳，自設停車場，讓城市得以取消路邊停車以支援更多車流。
• 以應稅收入來比較這兩個街區：
  • 老舊破敗區：店家的總應稅價值為 110 萬美元
  • 嶄新亮麗區：62 萬美元
  • 老舊破敗區為城市創造的收入多出 77%。
• 比較對社區的影響：
  • 老舊破敗區的店家在地雇用員工，並使用在地的廠商處理會計、招牌製作和法律服務等事務。
  • 新街區的連鎖店不願向作者透露資訊，但他們很可能創造的全職工作較少，且多數服務使用外州廠商。
• 稅務優惠
  • 這家連鎖餐廳在鎮上距離新址三個街區的地方本來就有一家分店，
  • 連鎖店之所以增設據點，是因為市府提供稅務減免，鼓勵他們重建破敗街區。
  • 實際上，市府等於是付錢請連鎖店拆掉一個很可能比該連鎖店未來能產生的收入還要多的街區。
    • 由於這項減免，市府在 20 多年內甚至無法開始向新街區收稅。

大賣場 vs. 市中心店家

• 在作者的城鎮，高速公路旁的一家大賣場是全市最大的單一納稅戶。
  • 因此這家店擁有相當大的政治影響力。
• 城市利用大筆聯邦補助款建造基礎建設來吸引大賣場，但長期維護這些建設的責任仍落在城市身上。
  • 如果大賣場撤離，接替的很可能是稅收較低的用途（例如倉庫、教會），但城市仍須承擔高昂的維護成本。
• 將大賣場據點與市中心店家相比，市中心店家整體產生的收入相近，但需要維護的基礎建設較少。
  • 如果一家店關門，很容易由類似的店家來取代。

每英畝價值

• 評估市政專案的常見方法是計算投資報酬率。
• 作者主張用每英畝價值來近似估算投資報酬率。
  • 他聲稱這種方法計算快得多，而且結果通常與更嚴謹的 ROI 分析相關。
• 比較阿什維爾的一家 Walmart 與一棟市中心建物，市中心建物每英畝產生的房產稅是前者的 100 倍，銷售稅也多出 76%。
• Urban3 針對美國不同城市的每英畝價值進行了大規模研究，並發現了幾個趨勢。
  • 較老的街區表現優於較新的街區（特別是 1930 年以前形成的街區 vs. 1950 年以後的街區）。
  • 較貧窮的街區每英畝產生的價值高於富裕街區。
  • 靠近街區「核心」的地區產生更多價值。

維護預算

• 大多數城市根據基礎建設的年限與需要維護的嚴重程度來決定維護優先順序。
• 大多數城市都處於赤字狀態，所以其實無法維護所有基礎建設。
• 作者主張，城市應該把全部維護預算用來徹底維護每英畝價值最高的地區。
  • 所謂「徹底」，就像迪士尼樂園維護其園區那樣。
• 理由是：投資在有利可圖的地區，才能讓維護得以持續。
  • 居民會以私人投資來回應公共投資，因為他們對城市會持續投資他們更有信心。
• 在每英畝價值較低的地區，基礎建設將會失效，導致那些街區萎縮。
  • 這是經過計算的損失，因為大多數城市的擴張都難以永續。
  • 城市必須捨棄部分基礎建設，並將人口集中到能夠產生足夠稅收、足以永續支應基礎建設維護的區域。

為什麼 20 層樓的建物會緊鄰 1 層樓的建物？

• 美國城市常常有截然不同的建物類型緊鄰在一起，看起來很不合理。
  • 例如，一棟 20 層樓的建物會緊鄰一棟 1 層樓的建物。
• 思想實驗：有三塊大小相同的土地排成一列。
  1. 一棟價值 20 萬美元的獨棟住宅
  2. 一塊空地
  3. 一棟價值 1000 萬美元的 20 層樓建物
• 那第（2）塊地的價值是多少？
  • 一筆 1000 萬美元的房產意味著其底下的土地價值約為 150 萬美元。
  • 空地地主會想以 150 萬美元賣給另一位想蓋 20 層樓的開發商。
  • 其實這是個陷阱題，因為如果空地值 150 萬美元，那麼獨棟住宅的土地也一定值約 150 萬美元。
    • 開發商可以買下房子、拆除後，再蓋一棟 1000 萬美元的建物來獲利。
• 現實中，1000 萬美元的建物確實就緊鄰 20 萬美元的住宅，那怎麼可能呢？
• 法規人為地限制了開發。
  • 蓋 5 層樓和蓋 20 層樓的法規難度大致相同，因此開發被推向極端。
    • 開發無法遵循自由市場機制，所以昂貴的建物看似隨機出現，往往是開發商與監管者之間不當關係的結果。

輔助性原則

• 輔助性原則是指，規則應由有能力做出明智決策的最低層級政府來制定。
• 該由誰來決定居民是否可以在後院養雞？
  • 由聯邦政府來做這個決定是很荒謬的。
  • 這個決定只影響房子周圍少數的鄰居。
  • 最理想的結果是鄰居們自行商量、在沒有正式法律的情況下做出決定。
  • 再上一層，則是由地方政府協助鄰居達成決定，但仍不透過法律。
  • 再上一層，才是由城鎮通過關於後院養雞的法律。
• 該由誰來決定是否興建區域交通路線？
  • 這個決定需要的背景資訊超過少數鄰居所能掌握，因此應該在城市或州的層級來決定。