• 我的評分：8 / 10
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這本書讓我大開眼界，幫助我理解地方政府在實務上如何運作，以及扭曲的誘因為何會導致不佳的社區成果。它深深影響了我對居住地點的思考，以及我在地方政府中應該支持哪些政策。

這本書與 Happy City（《快樂城市》） 相輔相成，兩本書都探討了城市的哪些特質會讓居民樂於居住，同時也探討了法令往往如何產生適得其反的結果。

我喜歡的部分

• 我學到很多關於市政政策如何影響美國城市日常生活。
• 它改變了我對於該支持哪些地方政府政策、以及該如何看待市府施政的思考方式。
• 它讓市政這個主題變得有趣且引人入勝，這其實相當困難。

我不喜歡的部分

• 書中有許多粗心的文法與拼字錯誤。
• Marohn（馬羅恩）使用非標準的文獻引用格式，讓我質疑他的研究方法。
• 馬羅恩並未呈現他所倡議政策的任何反面觀點。
  • 以他的呈現方式，每一項政策都是顯而易見的選擇，而城鎮尚未採用的原因只是惰性與固執。
  • 我不禁想像，一定有他沒有呈現的、更有力的反對意見。
• 本書充斥著假設性推演，卻很少提供城鎮實際採用這些政策的案例研究。
• 馬羅恩提出一項評估城鎮財政健全度的指標：每英畝稅收。
  • 他說，根據這項指標，蕭條的城鎮往往比富裕的城鎮更健康。
  • 這項觀察讓我質疑該指標，因為蕭條的城鎮在支付公共服務上更為吃力，因此該指標似乎不具預測力。

重點整理

以龐貝作為模範城市

• 作者參訪龐貝遺跡，發現一棟相當於古代速食店的建築。
• 該店位於一棟兩房的建築中，後房是居住空間，前房則設有面向街道的供餐櫃檯。
• 該店具備許多使其能適應不同條件的特性。
  • 附設住家意味著父母在工作時也能照顧孩子
  • 一位家長可在外工作，另一位則顧店
  • 餐廳位於城鎮邊緣，因此店主（以及所有店家）有誘因協助整個城鎮成長，因為城市擴張會提升其生意的價值
  • 與鄰近店家共用牆面意味著較低的暖氣成本。
  • 緊鄰的鄰居意味著更好的安全性。
  • 建築結構簡單。
    • 若餐廳倒閉，屋主可將其改作他用
    • 若餐廳生意興隆，屋主可擴建建築。

複雜與繁複的區別

• 城市是複雜（complex）的，而不僅是繁複（complicated）的。
• 繁複的系統可能具有簡單的行為。
  • 例如，機械錶很繁複，但卻是可預測的。
• 城市既繁複又複雜。
  • 它們包含難以預測的相互關聯系統。
• 複雜系統是脆弱的，需要彈性來適應變化才能存活。

分區管制難以有效管理複雜性

• 人們傳統上為了立法方便而以分區管制來管理城市。
• 分區管制對於管理像城市這樣複雜的事物而言，手段過於粗糙。
  • 分區法規阻礙了城市自然適應新條件的能力。

明尼蘇達州布雷納德的演變

• 作者找到了他家鄉明尼蘇達州布雷納德早期的照片。
  • 在最早的照片中，有一排臨時搭建的商店，但沒有像樣的道路。
  • 30 年後，出現了道路，臨時商店被兩、三層樓高的堅固建築取代。
  • 再過 30 年後，木造結構被石造建築取代。
• 第一代：臨時棚屋，沒有污水系統或人行道
• 第二代：二至三層的木造建築、人行道、碎石路
• 第三代：磚與花崗岩建築、混凝土地面的人行道、柏油路。

私人投資應先於公共基礎設施

• 縱觀歷史，大多數城市的發展都像布雷納德那樣。
  • 商家會在新地區進行小額試探性投資，隨著地區發展成功再逐步加碼。
  • 重要的是，私人投資先行，公共投資（例如道路、警政）隨後才跟進。
• 當私人投資開啟一座城市的發展時，私人部門承擔了城市失敗的風險。

現代城市規劃的投資順序顛倒

• 現代城市規劃在公共端下了重注。
  • 在私人商家進駐之前，公共部門就已在基礎設施上投入鉅資。
• 我們將公共基礎設施一次建設到位，而非促進適應與逐步改善。

住宅的停滯

• 住宅也因改建的摩擦而一次建設到位。
  • 1920 年代以前，住宅大多是簡單的方盒子，且設計上便於在生活狀況改變時進行增建。
• 有幾個因素阻礙了住宅的演變：
  • 將獨棟住宅改為多戶住宅或商業空間存在法律障礙：分區法規、土地契約、建築法規、社區管委會規約。
  • 建築法規增加了改建住宅的成本、時間與難度。
• 一次將住宅的所有部分全部建好，意味著重要構件會在相近的時間點同時需要更換或維修。
• 逐步增建住宅則能讓維修需求平均分散。

財產價值＝建物價值＋土地價值

• 你願意在一棟建築上投資多少，取決於其下方土地的價值。
  • 如果在曼哈頓蓋一棟建築要花 1000 萬美元，成果的價值將遠高於 1000 萬美元，因為曼哈頓的土地極為昂貴。
  • 如果你花 1000 萬美元在底特律外圍蓋一棟建築，成果的價值將低於 1000 萬美元，這顯示該土地具有負價值。
  • 你絕不會在曼哈頓買地來停放活動房屋，因為在如此昂貴的土地上還有獲利高得多的建築形式可供選擇。
• 當建物價值相對於土地價值偏高時，會推升周邊土地的價值。
  • 例如，一家高級飯店會讓周邊地區變得更有價值。
• 當建物價值相對於土地價值偏低時，就會出現重建壓力。
  • 例如，若一間小房子位於昂貴的社區，拆除或擴建就會有利可圖。

城市的自然演變

• 財產價值的公式引導了城市的自然成長：
  1. 少數人在新地區一起搭建棚屋。
  2. 更多人加入他們，在附近搭建更多棚屋。
  3. 由於建築群聚，土地變得更有價值。
  4. 重建壓力促使部分屋主將棚屋翻新為更好的結構。
  5. 較好的建築有誘因投資於道路與消防等共享基礎設施。
  6. 基礎設施提升了土地價值，進而激勵更多的重建。
• 此模式的缺陷在於它限制了社會流動。
  • 當城鎮正在成長時，較貧困的居民可以隨之成長。
  • 一旦城市發展成熟，土地就只有根基穩固的菁英才負擔得起。

公共與私人投資

• 如今在美國，公共投資先於私人投資。
• 政府在城市開發中承擔了大部分風險。
  • 當私人開發商進行初期投資時，政府往往會為該案提供融資，並在開發失敗時承擔風險。
• 政府也承擔了城市長期的維護責任。
• 當開發一次建設到位，而非有機且逐步地成長時，早期居民會有誘因去限制成長。
  • 每一位新鄰居都是另一個與你共享道路、公園和圖書館等有限資源的人。

城市必須獲利

• 城市長期而言必須獲利才能持續存在。
  • 長期虧損的城市最終將無法提供必要的服務，因為將沒有錢來支付這些服務。
• 城市必須進行能帶來正報酬的投資。
  • 例如，若城市投資 100 萬美元修復一條街道，該街道在其生命週期內必須至少產生 100 萬美元的效益，投資才算值得。

政府建築作為一種投資

• 傳統城市在市政廳等政府建築上投入重金。
  • 宏偉的市政廳提升了周邊土地的價值。
  • 這創造了正向的投資報酬，因為繁榮的街區增加了城鎮可徵收的稅收。
• 美國當前的策略是在便宜的辦公大樓中設置市政廳，並附設大量停車位。

基礎設施無法回收成本

• 在擔任工程師期間，作者開始計算其公司參與的各種專案的投資報酬率。
• 在幾乎每一個專案中，城市計畫投入的金額都超過未來 20 至 40 年可從稅收中回收的金額。

就業機會對城市未必有益

• 基礎設施的支持者常以創造就業作為推動基礎設施專案的理由。
• 為基礎設施專案創造就業機會，對創造就業的城市本身其實沒有太大好處。
  • 所得稅是繳給州政府，而非地方政府。
• 思想實驗：就業之城 vs. 住宅之城
  • 想像有兩座城市：就業之城與住宅之城。
  • 1000 人住在住宅之城，沒有人住在就業之城。
  • 每天，住宅之城的每一位居民都通勤到就業之城工作一整天，然後晚上再返回住宅之城。
  • 儘管就業之城擁有所有工作機會，它幾乎沒有稅收，因為只有住宅之城能向屋主徵收稅賦。

以成長驅動的城市財政

• 假設一座城市接受了私人投資者的土地開發案。
  • 投資者投入所有資金，但城市負責基礎設施的維護。
  • 在最初的 15 至 20 年，隨著城市向新居民徵收稅收，現金流將為正。
  • 一旦開發案需要維護（例如道路修繕、污水系統修繕），現金流就會嚴重轉為負值，因為同期建設的基礎設施會在相近時間點同時需要維修。
  • 城市試圖透過尋求新的開發案來解決現金流問題，但這只會延後並加劇問題。
• 案例研究：底特律
  • 許多人認為底特律的衰敗是政府貪腐的結果。
  • 作者認為底特律的失敗正是大多數美國城市未來將面臨的命運。
  • 底特律是第一座圍繞汽車設計的城市。
  • 底特律將居民分散到郊區，並以道路貫穿市區，
    • 這創造了城市無法負擔的基礎設施維護成本。
  • 當富裕人口看到城市在日益增加的維護成本下開始崩潰時，他們逃往仍處於生命週期成長階段的城市。
  • 居民外移導致的稅收損失加速了崩潰。

基礎設施崇拜

• 投資公共基礎設施在政治上很受歡迎，但往往是不理性的。
• 城市花費數百萬美元興建新道路，同時卻苦於維護既有道路。
• 《Failure to Act》報告
  • 在 2011 年的報告 Failure to Act 中，美國土木工程師學會（ASCE）對美國投資基礎設施的需求提出了不合邏輯的主張。
  • 該報告聲稱，基礎設施的弱點將在未來 10 年內造成 1 兆美元的損失。
  • 該報告建議美國每年額外支出 2200 億美元以防止基礎設施惡化，
    • 也就是說，美國應該花費 2.2 兆美元來避免 1 兆美元的損失。

基礎設施專案誇大其報酬

• 當規劃者估算一條新道路將產生 X 美元的價值時，他們的計算方式類似：
  • 道路每天可為駕駛人平均節省 30 秒。
  • 每天有 10 萬人行駛該道路。
  • 道路每天將節省 30 x 100000 = 300 萬秒（833 小時）。
  • 該地區的薪資中位數為每小時 25 美元。
  • 因此，道路每天產生 833 x 25 = 20825 美元，或每年 760 萬美元的價值。
• 此邏輯的缺陷。
  • 忽略了施工與維護對駕駛人造成的時間成本。
  • 人們未必會將額外的 30 秒用來多工作。
    • 他們可能會多睡一點。
    • 他們可能會搬到離工作地點更遠的地方。

不合理的市政會計

• 城市有列出資產與負債的資產負債表。
• 根據一般公認會計原則，基礎設施被視為資產。
  • 這毫無道理，因為城市無法出售道路，也無法直接從中獲取收入。
• 儘管城市從市內的不動產獲得收入，稅基卻不被計為資產。
• 城市增加基礎設施是因為這會讓資產負債表看起來更強健。
  • 實際上，基礎設施是在消耗資金。

戰後時期扭曲了城市管理

• 二戰後的財富扭曲了城市管理。
• 美國擁有充沛的財富，因此我們在設計城市時不再以財務限制為考量。
• 那是一個郊區快速擴張的時期。
• 繁榮改變了都市規劃。
  • 城市可以不顧成本地擴張，因為有大量資金流入經濟體系。

汽車對城市的影響

• 汽車在 1950 年代影響了都市設計，當時的觀念是以道路與高速公路連接兩地將提升兩地的價值。
  • 連結性越高的城市越有價值。
• 相反地，它壓低了土地價格，因為郊區化意味著人們可以住得離市中心更遠。
  • 大量新土地被開放用於住宅。
• 汽車顛覆了城市成長與維繫的傳統模式。
  • 隨著市中心土地價值下跌，可用於支付維護費用的稅收便不足。

透過舉債來支應成長

• 1960 年代經濟放緩後，城市舉債作為支應成長的方式。
  • 這只有在未來經濟成長的情況下才有效，因為基礎設施投資很少能帶來正報酬。
  • 城市陷入依賴舉債來支付基礎設施，然後又需要更多舉債才能生存的循環。
• 案例研究：路易斯安那州拉法葉
  • 在 1949 年至 2015 年間，基礎設施的成長遠遠超過所得成長。
  • 人均水管數量增加 1000%。
  • 人均消防栓數量增加 2140%。
  • 經通膨調整後的平均所得僅增加 160%。

老舊蕭條 vs. 嶄新亮麗

• 在作者的家鄉，有兩個相近且類似的街區。
  • 老舊蕭條：1900 年代初期搭建的一排臨時棚屋，包括一家當鋪、一家破產律師事務所和一家在地餐廳。
  • 嶄新亮麗：一家連鎖餐廳進駐並增設專屬停車場，讓城市得以取消路邊停車以支援更多車流。
• 以應稅收入比較兩個街區：
  • 老舊蕭條：商家總應稅價值為 110 萬美元
  • 嶄新亮麗：62 萬美元
  • 老舊蕭條為城市產生的收入多出 77%。
• 比較對社區的影響：
  • 老舊蕭條街區的商家在地聘僱員工，並使用在地廠商提供會計、招牌製作和法律服務等。
  • 新街區的連鎖店未向作者透露資訊，但他們可能創造的全職工作較少，且多數服務使用州外的廠商。
• 稅收優惠
  • 該連鎖餐廳在距新址三個街區外已有一家分店，
  • 該連鎖店之所以增設據點，是因為市府提供稅賦減免以重建蕭條街區。
  • 實際上，市府付錢請連鎖店拆除了可能比該連鎖店未來能產生更多稅收的街區。
    • 由於減免，市府在 20 多年內甚至無法從新街區徵收任何稅款。

量販店 vs. 市中心商家

• 在作者的城鎮，高速公路旁的一家量販店是全市最大的單一納稅戶。
  • 因此該店具有相當大的政治影響力。
• 市府利用大筆聯邦補助款建設基礎設施以吸引量販店，但長期維護該基礎設施的責任仍由市府承擔。
  • 若量販店撤離該地點，接替者很可能是稅收較低的業態（例如倉庫、教堂），但市府仍需負擔高額的維護成本。
• 將量販店所在位置與市中心商家相比，商家集體產生的收入相近，但所需的維護基礎設施較少。
  • 若一家商家歇業，很容易以類似的商家取代。

每英畝價值

• 評估市政專案的常見方式是計算投資報酬率。
• 作者主張以每英畝價值作為投資報酬率的近似值。
  • 他聲稱這種計算速度快得多，且通常與更嚴謹的投資報酬分析結果相關。
• 比較艾許維爾的一家沃爾瑪與一棟市中心建築，市中心建築每英畝產生的財產稅是前者的 100 倍，銷售稅則多出 76%。
• Urban3 在美國各地不同城市進行了大規模的每英畝價值研究，並發現幾項趨勢。
  • 老舊街區的表現優於較新的街區（特別是 1930 年以前形成的街區 vs. 1950 年以後形成的街區）。
  • 較貧困的街區比富裕街區產生更高的每英畝價值。
  • 靠近街區「核心」的地區產生更高的價值。

維護預算

• 大多數城市根據基礎設施的年限與需要維修的嚴重程度來排定維護優先順序。
• 大多數城市處於赤字狀態，因此其實無法維護所有基礎設施。
• 作者主張，城市應將全部維護預算執著地投入於每英畝價值最高的地區。
  • 「執著」就像迪士尼樂園維護其園區那樣。
• 理由：投資於有利可圖的地區，使維護得以永續。
  • 居民會以私人投資來回應公共投資，因為他們對市府將持續投資於他們更有信心。
• 在每英畝價值較低的地區，基礎設施將會失效，導致那些街區萎縮。
  • 這是經過計算的損失，因為大多數城市的擴張是無法永續的。
  • 城市必須捨棄部分基礎設施，並將人口集中於能產生足夠稅收以永續支應基礎設施維護的地區。

為什麼二十層大樓會緊鄰一層樓建築？

• 美國城市常見看似不合理的、截然不同的建築類型緊鄰的情況。
  • 例如，一棟二十層大樓會緊鄰一棟一層樓建築。
• 思想實驗：有三塊大小相同的土地排成一列。
  1. 一棟價值 20 萬美元的獨棟住宅
  2. 一塊空地
  3. 一棟價值 1000 萬美元的二十層大樓
• 第（2）塊土地的價值是多少？
  • 一棟 1000 萬美元的不動產意味著其下方土地價值約為 150 萬美元。
  • 空地的所有者會想以 150 萬美元的價格賣給另一位想蓋二十層大樓的開發商。
  • 其實，這是個陷阱題，因為如果空地價值 150 萬美元，那麼獨棟住宅的土地也必定價值約 150 萬美元。
    • 開發商可以買下該住宅、拆除後再蓋一棟 1000 萬美元的大樓以獲利。
• 現實中，1000 萬美元的大樓就存在於 20 萬美元住宅的隔壁，那怎麼可能呢？
• 法規人為地限制了開發。
  • 蓋一棟五層樓建築與蓋一棟二十層大樓的法規難度大致相同，因此開發被推向極端。
    • 開發無法遵循自由市場機制，因此昂貴的建築看似隨機出現，往往是由於開發商與監管機關之間的不當連結所致。

Subsidiarity(輔助性原則)

• 輔助性原則是指規則應由有能力做出明智決策的最低層級政府來制定。
• 誰該決定居民是否可以在後院養雞？
  • 由聯邦政府來做這個決定是荒謬的。
  • 這個決定只影響房屋周圍少數 ближай的鄰居。
  • 最理想的結果是鄰居們自行商議並共同做出決定，而無需正式法律。
  • 次佳的選擇是由地方政府協助鄰居達成決定，但仍無需立法。
  • 再下一層才是鎮公所通過關於後院養雞的法規。
• 誰該決定是否興建區域性捷運線？
  • 這個決定需要比少數鄰居更多的背景脈絡，因此應在市或州的層級做出。