지난주 레딧에서 우연히 게시글 하나를 봤다. 저자인 찰스 마혼이 다음 날 아침 우리 동네 근처에서 무료 강연을 한다는 소식이었다. 마혼은 최근 몇 년간 내가 가장 좋아한 책 중 하나인 Strong Towns의 저자다. 그래서 아내와 함께 강연에 참석했고, 정말 유익했다.

이 강연은 마혼의 신간 Escaping the Housing Trap에 담긴 아이디어를 바탕으로 한 것이었는데, 나는 아직 이 책을 읽지 못했기 때문에 아래 내용은 기억에 의존해 정리한 것이다.

핵심 정리

미국에 주택 위기가 있다는 데는 폭넓은 공감대가 있다

• 대부분의 사람이 주택 위기가 존재한다는 데 동의한다.
  • 주택 가격이 너무 올라 중산층 대부분이 주택 마련에 어려움을 겪고 있다.
• 다만 위기를 어떻게 해결할지에 대해서는 의견이 갈린다.

주택 위기에 대한 상충되는 해법

해법 1: 주택 가격은 내려가야 한다

• 장점: 더 많은 미국인이 주택을 감당할 수 있게 된다.
• 단점: 역사적으로 주택 가격 하락은 경제에 파국적인 영향을 미쳤다.
  • 주택담보대출이 깡통대출(수중 모기지)이 되어 사람들이 상환을 멈춘다.
  • 은행은 대출금을 회수하지 못해 문을 닫는다.

해법 2: 주택 가격은 올라야 한다

• 장점: 주택 가치 상승은 동네의 번영과 연결된다.
• 단점: 가격이 오를수록 주택을 살 수 있는 미국인은 줄어든다.

주택담보대출의 역사

• 1920년 이전에는 주택담보대출이 극도로 지역적인 성격을 띠었다.
  • 지역 커뮤니티 은행에서 대출을 받았다.
  • 커뮤니티 은행은 이웃들의 예금을 모두 관리하기 때문에 부도 위험을 최소화하려고 극도로 보수적인 대출만 내줬다(선납금 50%, 만기 3~5년).
• 대공황 이후 연방 정부는 은행이 지급 능력을 유지하고 주택 압류를 줄이기 위해 제도를 바꿨다.
  • 예금자의 계좌 잔액을 보증하는 FDIC를 만들었다.
  • 모기지의 2차 시장 역할을 하는 패니매(Fannie Mae)를 만들어 은행이 모기지 채권을 현금으로 팔 수 있게 했다.
• 1920년대 이후 주택 가격은 여러 차례 거품과 붕괴를 반복했다.
• 거품이 꺼질 때마다 연방 정부가 경기 회복을 위해 주로 쓰는 수단 중 하나는 미국인이 더 쉽게 모기지를 받을 수 있도록 하는 것이었다.
  • 예컨대 정부가 대출을 보증하고, 부실 대출을 매입하기로 하며, 은행이 더 장기 대출(15년, 이어서 30년, 이제는 40년)을 내놓도록 유도하는 식이다.

케이스-실러 주택 가격 지수

• 케이스-실러 주택 가격 지수는 미국의 주택 가격 지수다.
• 마혼은 1900년대 초반까지 거슬러 올라가는 이 지수 그래프를 보여줬는데, 온라인에서는 어디에서도 찾을 수 없었다.
• 마혼의 그래프에서는 주택 가격이 정점을 찍고 경기 침체와 함께 급락한 뒤, 정부 개입에 힘입어 다시 전 고점을 넘어 상승하는 뚜렷한 주기를 볼 수 있었다.

대출 접근성을 높이는 것의 문제점

• 정부가 대출 접근성을 높이려고 개입하면 할수록 모기지는 주택 소유자를 통해 은행과 투자자가 이익을 얻는 수단이 된다.
  • 이제 모기지는 미국인의 내 집 마련을 돕기보다 투자자의 이익을 위해 기능한다.
• 30년이나 40년 만기 모기지를 제공하는 것은 주택 소유자가 무책임한 선택을 하도록 부추긴다.
  • 15년 만기로 감당할 수 없는 집이라면 30년 만기라고 해서 사서는 안 된다.
• 고급·중급 주택 건설을 위한 자금 조달은 가능하지만 저가 주택 쪽은 거의 없다.
  • 400제곱피트(약 37㎡)짜리 집을 짓거나 단독주택을 듀플렉스로 바꾸기 위한 자금을 구하기는 어렵다.
• 점점 더 큰 대출은 지속 가능하지 않다.
  • 이는 미국인을 더 깊은 빚에 빠뜨리고 무책임한 구매를 조장한다.

마혼이 제안한 해법

• 인허가 과정의 마찰을 줄인다.
  • 누구든 오전 9시에 시청에 건축 도면을 들고 들어가 바로 건축 허가를 받아 나올 수 있어야 한다.
  • 대형마트 같은 시설은 몇 달씩 심사를 받아도 괜찮지만, 단독주택은 거의 즉시 허가가 나야 한다.
• 생애 첫 주택을 장려한다.
  • 소형 주택 건설을 위한 금융 지원을 제공한다.
  • 마당에 여유 공간이 있는 경우 뒷마당 별채(일명 시부모 주택/ADU)를 지을 수 있도록 금융 지원을 제공한다.
• 단독주택을 듀플렉스로 전환하는 과정을 단순화한다.
  • 방 4개짜리 집에 혼자 사는 은퇴자가 간이 주방과 별도 출입구를 추가해 임대할 수 있도록 최소한의 규제로 허용해야 한다.