지난주에 우연히 레딧 게시글 하나를 보았습니다. 작가 찰스 마론(Charles Marohn)이 다음 날 아침 제 동네 근처에서 무료 강연을 한다는 내용이었습니다. 마론은 최근 몇 년간 제가 가장 좋아한 책 중 하나인 Strong Towns의 저자입니다. 그래서 아내와 함께 강연에 참석했고 즐겁게 들었습니다.

이 강연은 마론의 신간 Escaping the Housing Trap의 아이디어를 바탕으로 한 것이었는데, 저는 아직 이 책을 읽지 않아 아래 내용은 기억에 의존해 정리한 것입니다.

핵심 정리

미국에 주택 위기가 있다는 데는 폭넓은 공감대가 있습니다

• 대부분의 사람들이 주택 위기가 존재한다는 데 동의합니다.
  • 주택 가격이 너무 올라 대부분의 중산층 미국인이 주택 마련에 어려움을 겪고 있습니다.
• 다만 위기를 어떻게 해결해야 할지에 대해서는 의견이 엇갈립니다.

주택 위기에 대한 모순된 해법

해법 1: 주택 가격은 내려가야 합니다

• 장점: 더 많은 미국인이 주택을 감당할 수 있게 됩니다.
• 단점: 역사적으로 주택 가격 하락은 경제에 파국적인 영향을 미쳤습니다.
  • 주택담보대출이 깡통대출이 되면서 사람들이 상환을 중단합니다.
  • 은행은 대출금을 회수하지 못해 문을 닫습니다.

해법 2: 주택 가격은 올라야 합니다

• 장점: 주택 가치 상승은 동네의 번영과 연결됩니다.
• 단점: 가격이 오를수록 주택을 살 수 있는 미국인은 줄어듭니다.

주택담보대출의 역사

• 1920년 이전에는 주택담보대출이 극도로 지역 기반이었습니다.
  • 지역 커뮤니티 은행에서 대출을 받았습니다.
  • 커뮤니티 은행은 이웃들의 예금을 모두 보유하고 있었기 때문에 부도 위험을 최소화하려고 극도로 보수적인 대출만 내주었습니다(계약금 50%, 만기 3~5년).
• 대공황 이후 연방 정부는 은행의 지급 능력을 유지하고 주택 압류를 줄이기 위해 제도를 바꾸었습니다.
  • 예금자의 은행 잔고를 보증하는 FDIC를 만들었습니다.
  • 주택담보대출의 유통 시장 역할을 하는 패니매(Fannie Mae)를 만들었습니다(즉, 은행이 담보대출 채권을 팔아 현금화할 수 있게 되었습니다).
• 주택 가격은 1920년대 이후 여러 차례 거품과 붕괴를 겪었습니다.
• 거품이 꺼질 때마다 연방 정부가 경기 회복을 위해 쓰는 주요 수단 중 하나는 미국인이 더 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있게 하는 것입니다.
  • 예를 들어 정부가 대출을 보증하고, 부실 대출을 매입하기로 하며, 은행이 더 장기 대출(15년, 이어서 30년, 이제는 40년)을 내놓도록 유도하는 식입니다.

케이스-실러 주택가격지수

• 케이스-실러 주택가격지수는 미국의 주택 가격 지수입니다.
• 마론은 1900년대 초반까지 거슬러 올라가는 지수 그래프를 보여주었는데, 온라인에서는 어디서도 찾을 수 없었습니다.
• 마론의 그래프에서는 주택 가격이 정점을 찍고 경기 침체와 함께 급락한 뒤 정부 개입에 힘입어 다시 전고점을 넘어 상승하는 뚜렷한 주기를 볼 수 있습니다.

대출 접근성을 높이는 것의 문제점

• 정부가 대출 문턱을 낮추기 위해 개입할수록 주택담보대출은 주택 소유자를 통해 은행과 투자자가 수익을 내는 수단이 됩니다.
  • 주택담보대출은 이제 미국인이 집을 장만하도록 돕기보다 투자자의 이익을 위한 도구가 되었습니다.
• 30년이나 40년 만기 대출을 제공하는 것은 주택 구매자가 무책임한 선택을 하도록 부추깁니다.
  • 15년 만기로 감당할 수 없는 집이라면 30년 만기라고 해서 사서는 안 됩니다.
• 자금 조달은 고급·중급 주택 건설에는 가능하지만 저가 주택에는 거의 이루어지지 않습니다.
  • 400제곱피트짜리 작은 집을 짓거나 단독주택을 2가구 주택으로 바꾸는 데 필요한 자금을 구하기는 어렵습니다.
• 점점 더 큰 대출은 지속 가능하지 않습니다.
  • 미국인을 더 깊은 빚에 빠뜨리고 무책임한 구매를 부추깁니다.

마론이 제안하는 해법

• 인허가 과정의 마찰을 줄입니다.
  • 누구든 오전 9시에 시청에 건축 도면을 들고 들어가 승인을 받아 바로 공사를 시작할 수 있어야 합니다.
  • 대형마트 같은 시설은 몇 달씩 심사를 받아도 괜찮지만 단독주택은 거의 즉시 허가가 나야 합니다.
• 생애 첫 주택을 장려합니다.
  • 작은 집을 짓는 데 필요한 자금 조달을 지원합니다.
  • 마당에 여유가 있는 사람이 뒷마당에 별채(일명 사랑채/ADU)를 지을 수 있도록 자금을 지원합니다.
• 단독주택을 2가구 주택으로 바꾸는 과정을 단순화합니다.
  • 혼자서 방 4개짜리 집에 사는 은퇴자가 간이 주방과 별도 출입문을 달아 임대할 수 있도록 규제를 최소화해야 합니다.