• 내 평점: 8 / 10
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이 책을 통해 지방 정부가 실제로 어떻게 운영되는지, 그리고 왜곡된 인센티브가 어떻게 공동체에 나쁜 결과로 이어지는지 눈을 뜨게 되었습니다. 제가 어디에 살지, 지방 정부에서 어떤 정책을 지지해야 할지에 대한 생각에 큰 영향을 미쳤습니다.

이 책은 Happy City와 상호 보완합니다. 두 책 모두 도시의 어떤 특성이 주민들이 살고 싶어 하는 매력적인 도시를 만드는지, 그리고 법과 제도가 종종 정반대의 결과를 낳는지를 탐구합니다.

좋았던 점

• 미국 도시에서 지방 정책이 일상생활에 어떤 영향을 미치는지 많이 배웠습니다.
• 지방 정부의 어떤 정책을 지지해야 할지, 시정부에서 무엇을 살펴봐야 할지에 대한 생각이 바뀌었습니다.
• 어렵기 짝이 없는 주제인 지방 정부를 흥미롭고 몰입감 있게 풀어냈습니다.

아쉬웠던 점

• 부주의한 문법 및 맞춤법 오류가 많았습니다.
• 마론이 출처를 표기하는 방식이 비표준적이어서 그의 연구 방법에 의문이 들었습니다.
• 마론은 자신이 옹호하는 정책에 대해 다른 관점을 제시하지 않습니다.
  • 그가 서술하는 방식대로라면 그의 정책 하나하나는 너무나 당연한 것이며, 마을들이 아직 채택하지 않은 이유는 관성과 고집 때문뿐입니다.
  • 분명 그가 다루지 않은 더 강력한 반론이 있을 것이라고 생각합니다.
• 책은 가정에 대한 논의가 많은 반면, 마을들이 실제로 이러한 정책을 채택한 사례 연구는 부족합니다.
• 마론은 마을의 재정 건전성을 평가하는 지표로 에이커당 세수를 제시합니다.
  • 이 지표에 따르면 황폐한 마을이 종종 부유한 마을보다 더 건전하다고 합니다.
  • 황폐한 마을일수록 공공서비스 비용을 감당하기 더 어려운 현실을 고려하면, 이 지표가 과연 예측력이 있는지 의문이 들었습니다.

핵심 요약

모델 도시로서의 폼페이

• 저자는 폼페이 유적을 방문해 고대판 패스트푸드점에 해당하는 건물을 발견했습니다.
• 그 식당은 방 두 개짜리 건물에 있었는데, 뒤쪽 방은 주거 공간이었고 앞쪽 방은 거리를 향해 서빙 카운터가 놓여 있었습니다.
• 그 식당은 다양한 상황에 적응할 수 있게 하는 여러 특징을 갖추고 있었습니다.
  • 주거 공간이 함께 있어 부모가 일하면서 아이를 돌볼 수 있습니다
  • 한 부모는 다른 곳에서 일하는 동안 다른 부모가 가게를 지킬 수 있습니다
  • 식당이 마을 가장자리에 있어 식당 주인(그리고 모든 상점 주인)은 마을 전체가 성장하도록 도울 유인이 있습니다. 도시가 확장되면 자신의 사업 가치가 올라가기 때문입니다
  • 이웃 상점과 벽을 공유해 난방비를 절약할 수 있습니다.
  • 이웃이 가까이 있어 보안에도 유리합니다.
  • 건물 구조가 단순했습니다.
    • 식당이 문을 닫더라도 소유주가 다른 용도로 쉽게 전환할 수 있습니다
    • 식당이 번창하면 건물을 증축할 수도 있습니다.

복잡계와 복잡한 것

• 도시는 단순히 복잡한(complicated) 것이 아니라 복잡계(complex)입니다.
• 복잡한 시스템은 단순한 작동 방식을 가질 수 있습니다.
  • 예를 들어 기계식 시계는 복잡하지만 예측 가능합니다.
• 도시는 복잡하면서 동시에 복잡계입니다.
  • 서로 얽힌 시스템들을 포함하고 있어 예측하기 어렵습니다.
• 복잡계는 취약하며 생존을 위해 적응할 수 있는 유연성이 필요합니다.

용도지역제는 복잡계를 제대로 관리하지 못한다

• 사람들은 입법을 쉽게 하기 위해 전통적으로 용도지역제(zoning)로 도시를 관리해 왔습니다.
• 용도지역제는 도시처럼 복잡계인 대상을 관리하기에는 너무 조잡한 도구입니다.
  • 용도지역제 법규는 도시가 새로운 환경에 자연스럽게 적응하는 것을 가로막습니다.

미네소타주 브레이너드의 변천

• 저자는 고향인 미네소타주 브레이너드(Brainerd, MN)의 초창기 사진을 찾았습니다.
  • 가장 오래된 사진에는 임시로 지은 상점들이 늘어서 있지만 제대로 된 도로는 없었습니다.
  • 30년 후에는 도로가 생겼고 임시 상점들은 2~3층 높이의 튼튼한 건물로 대체되었습니다.
  • 그로부터 30년 후에는 목조 건물이 석조 건물로 바뀌었습니다.
• 1세대: 임시 판잣집, 하수도나 인도 없음
• 2세대: 2~3층 목조 건물, 인도, 자갈길
• 3세대: 벽돌과 화강암 건물, 콘크리트 인도, 아스팔트 도로

민간 투자가 공공 인프라에 앞서야 한다

• 역사적으로 대부분의 도시는 브레이너드처럼 발전해 왔습니다.
  • 사업가들은 새로운 지역에 작은 베팅을 하고, 지역이 성공함에 따라 점진적으로 더 많이 투자했습니다.
  • 중요한 점은 민간 투자가 먼저 이루어진 뒤 도로, 치안 같은 공공 투자가 뒤따랐다는 것입니다.
• 민간 투자가 도시를 시작할 때는 도시가 쇠퇴할 위험을 민간 부문이 부담합니다.

현대 도시 계획은 투자를 거꾸로 한다

• 현대 도시 계획은 공공 부문에서 큰 베팅을 합니다.
  • 민간 기업이 들어오기 전에 공공이 인프라에 막대한 투자를 합니다.
• 우리는 적응과 점진적 개선을 유도하기보다 공공 인프라를 완결된 상태로 한 번에 건설합니다.

주택의 정체

• 주택 역시 개조에 따르는 마찰 때문에 완결된 상태로 지어집니다.
  • 1920년대 이전 주택은 대부분 단순한 박스 형태였고, 삶의 여건이 바뀌면 쉽게 증축할 수 있도록 지어졌습니다.
• 주택의 진화를 가로막는 요인은 여러 가지입니다.
  • 단독주택을 다세대주택이나 상업시설로 전환하는 데는 용도지역제, 토지 계약, 건축 규제, 주택조합 규정 등 법적 장애물이 있습니다.
  • 건축 규제는 주택을 개조하는 비용과 시간, 난이도를 높입니다.
• 주택의 모든 것을 한 번에 짓게 되면 주요 설비가 비슷한 시기에 교체나 보수를 필요로 하게 됩니다.
• 주택을 점진적으로 발전시키면 유지보수 부담을 분산할 수 있습니다.

부동산 가치 = 건물 가치 + 토지 가치

• 건물에 투자할 금액은 그 건물이 들어선 토지의 가치에 따라 달라집니다.
  • 맨해튼에서 1000만 달러를 들여 건물을 지으면 맨해튼 땅값이 워낙 비싸기 때문에 결과물의 가치는 1000만 달러를 훨씬 넘습니다.
  • 디트로이트 외곽에 1000만 달러를 들여 건물을 지으면 결과물 가치는 1000만 달러에 못 미치는데, 이는 토지 가치가 마이너스라는 뜻입니다.
  • 맨해튼 땅을 사서 이동식 주택을 세우는 일은 없을 것입니다. 그처럼 비싼 땅에는 훨씬 더 수익성 높은 건물을 올릴 수 있기 때문입니다.
• 건물 가치가 토지 가치에 비해 높으면 주변 토지 가치를 끌어올립니다.
  • 예를 들어 고급 호텔은 주변 지역의 가치를 높입니다.
• 건물 가치가 토지 가치에 비해 낮으면 재개발 압력이 생깁니다.
  • 예를 들어 비싼 동네에 작은 집이 있으면 허물고 다시 짓거나 증축하는 것이 수익성이 있습니다.

도시의 자연스러운 진화

• 부동산 가치 공식은 도시의 자연스러운 성장을 이끕니다.
  1. 몇몇 사람들이 새로운 지역에 판잣집을 함께 짓습니다.
  2. 더 많은 사람이 합류해 근처에 판잣집을 더 짓습니다.
  3. 건물이 모여들며 토지 가치가 올라갑니다.
  4. 재개발 압력으로 일부 소유주가 판잣집을 더 나은 구조로 개선합니다.
  5. 더 좋아진 건물 소유주들은 도로와 소방 같은 공동 인프라에 투자할 유인이 생깁니다.
  6. 인프라는 토지 가치를 높이고 이는 다시 재개발을 촉진합니다.
• 이 패턴의 결함은 사회적 이동성을 제한한다는 점입니다.
  • 마을이 성장하는 동안에는 가난한 주민도 함께 성장할 수 있습니다.
  • 도시가 성숙기에 이르면 이미 자리를 잡은 엘리트만이 땅을 살 수 있게 됩니다.

공공 투자와 민간 투자

• 오늘날 미국에서는 공공 투자가 민간 투자에 앞섭니다.
• 정부가 도시 개발 위험의 대부분을 떠안습니다.
  • 민간 개발업자가 초기 투자를 할 때도 정부가 자금을 대고 개발이 실패할 경우 위험을 떠안는 경우가 많습니다.
• 정부는 도시의 장기적인 유지보수 책임도 떠안습니다.
• 개발이 유기적이고 점진적으로 성장하는 대신 완결된 상태로 지어지면 초기 주민들은 성장을 억제하려는 유인을 갖게 됩니다.
  • 새로운 이웃 한 명마다 도로, 공원, 도서관 같은 한정된 자원을 나눠 써야 하기 때문입니다.

도시는 이익을 내야 한다

• 도시는 장기적으로 이익을 내야 존속할 수 있습니다.
  • 장기 적자를 내는 도시는 결국 재원이 고갈되어 필요한 서비스를 제공하지 못하게 됩니다.
• 도시는 플러스 수익을 내는 투자를 해야 합니다.
  • 예를 들어 도시가 도로 보수에 100만 달러를 투자한다면, 그 도로는 생애 주기 동안 최소 100만 달러를 창출해야 투자가 가치 있습니다.

투자 대상으로서의 관공서

• 전통적인 도시는 시청 같은 관공서에 많은 투자를 했습니다.
  • 화려한 시청은 주변 토지 가치를 높였습니다.
  • 번영하는 동네는 마을이 거둘 수 있는 세수를 늘려 투자 수익을 창출했습니다.
• 미국의 현재 전략은 시청을 주차장이 넓은 저렴한 오피스 건물에 두는 것입니다.

인프라는 비용을 충당하지 못한다

• 저자는 엔지니어로서 자신이 속한 회사가 참여한 여러 프로젝트의 투자 수익률을 계산하기 시작했습니다.
• 거의 모든 프로젝트에서 도시는 향후 20~40년간 세금으로 회수할 수 있는 금액보다 더 많은 돈을 쓰려고 하고 있었습니다.

일자리는 도시에 도움이 되지 않는다

• 인프라 지지자들은 일자리 창출을 인프라 사업을 추진하는 이유로 자주 듭니다.
• 인프라 사업을 위한 일자리 창출은 실제로 사업을 추진하는 도시에 별 도움이 되지 않습니다.
  • 소득세는 지방 정부가 아니라 주 정부로 들어가기 때문입니다.
• 사고 실험: 일자리 도시 vs. 주거 도시
  • 일자리 도시와 주거 도시라는 두 도시를 상상해 보겠습니다.
  • 주거 도시에는 1,000명이 살고 일자리 도시에는 아무도 살지 않습니다.
  • 매일 주거 도시의 모든 주민이 일자리 도시로 출근해 일하고 밤에는 다시 주거 도시로 돌아옵니다.
  • 일자리 도시에 모든 일자리가 있음에도 세수는 거의 발생하지 않습니다. 주택 소유자로부터 세금을 걷는 곳은 주거 도시뿐이기 때문입니다.

성장에 의존하는 도시 재정

• 도시가 민간 투자자로부터 택지 개발을 받아들였다고 가정해 보겠습니다.
  • 투자자가 모든 자금을 대지만 인프라 유지보수는 도시가 책임집니다.
  • 도시는 신규 주민으로부터 세수를 거두며 처음 15~20년간은 현금 흐름이 플러스를 유지합니다.
  • 개발지가 유지보수(예: 도로 보수, 하수도 보수)가 필요한 시점이 되면 현금 흐름은 심각하게 마이너스로 돌아섭니다. 비슷한 시기에 지은 인프라가 비슷한 시기에 보수를 필요로 하기 때문입니다.
  • 도시들은 신규 개발을 유치해 현금 흐름 문제를 해결하려 하지만, 이는 문제를 뒤로 미루고 더 키울 뿐입니다.
• 사례 연구: 디트로이트
  • 많은 사람이 디트로이트의 몰락을 정부 부패의 결과로 봅니다.
  • 저자는 디트로이트의 실패가 대부분의 미국 도시에 닥칠 미래와 같다고 봅니다.
  • 디트로이트는 자동차를 중심으로 설계된 최초의 도시였습니다.
  • 디트로이트는 주민들을 교외로 분산시키고 도시를 가로지르는 도로를 냈으며,
    • 이는 도시가 감당할 수 없는 인프라 유지비를 초래했습니다.
  • 부유한 사람들은 도시가 늘어나는 유지비 때문에 무너지기 시작하자 아직 성장 단계에 있는 도시로 떠났고,
  • 주민 이탈로 인한 세수 감소는 붕괴를 가속화했습니다.

인프라 숭배

• 공공 인프라에 투자하는 것은 정치적으로 인기가 많지만 종종 비합리적입니다.
• 도시들은 기존 도로 유지조차 버거운 상황에서 새로운 도로에 수백만 달러를 씁니다.
• Failure to Act 보고서
  • 미국토목학회(ASCE)는 2011년 보고서 Failure to Act에서 미국의 인프라 투자 필요성에 대해 비논리적인 주장을 펼쳤습니다.
  • 보고서는 인프라 취약성으로 인해 향후 10년간 1조 달러의 비용이 발생할 것이라고 주장했습니다.
  • 보고서는 인프라 황폐화를 막기 위해 미국이 연간 2,200억 달러를 추가로 지출해야 한다고 권고했는데,
    • 즉 1조 달러의 손실을 막기 위해 2조 2천억 달러를 쓰라는 셈입니다.

인프라 사업은 수익을 과장한다

• 계획자들이 새로운 도로가 X달러의 가치를 창출할 것이라고 추정할 때 계산 방식은 대략 다음과 같습니다.
  • 도로가 운전자 한 명당 하루 평균 30초를 절약해 줍니다.
  • 하루에 10만 명이 그 도로를 이용합니다.
  • 도로는 하루에 30×10만 = 300만 초(833시간)를 절약해 줍니다.
  • 해당 지역의 중위 임금은 시간당 25달러입니다.
  • 따라서 도로는 하루에 833×25 = 20,825달러, 연간으로는 760만 달러를 창출합니다.
• 이 논리의 결함
  • 공사와 유지보수로 인해 운전자에게 발생하는 시간 비용을 무시합니다.
  • 사람들이 아낀 30초를 반드시 더 일하는 데 쓰지 않습니다.
    • 조금 더 늦게 일어날 수도 있습니다.
    • 직장에서 더 먼 곳으로 이사할 수도 있습니다.

비합리적인 지방 회계

• 도시는 자산과 부채를 나열한 대차대조표를 갖고 있습니다.
• 일반적으로 인정된 회계 원칙에 따르면 인프라는 자산으로 간주됩니다.
  • 도로를 팔 수도 없고 도로에서 직접 수익이 발생하지도 않는데 자산으로 보는 것이어서 이치에 맞지 않습니다.
• 도시가 관내 부동산으로부터 수익을 얻음에도 과세 기반은 자산으로 잡히지 않습니다.
• 도시들은 인프라를 추가하면 대차대조표가 더 튼튼해 보이기 때문에 인프라를 늘립니다.
  • 실제로 인프라는 돈을 빨아들입니다.

전후 시기가 도시 운영을 망쳤다

• 제2차 세계대전 이후의 풍요가 도시 운영을 망쳤습니다.
• 미국은 부가 넘쳐나 재정적 제약을 고려한 도시 설계를 멈췄습니다.
• 급격한 교외 확장이 일어난 시기였습니다.
• 번영은 도시 계획을 바꿔 놓았습니다.
  • 경제에 돈이 넘쳐나니 도시들은 비용을 신경 쓰지 않고 확장할 수 있었습니다.

자동차가 도시에 미친 영향

• 자동차는 1950년대 도시 설계에 영향을 미쳤는데, 두 장소를 도로와 고속도로로 연결하면 양쪽의 가치가 모두 올라간다는 발상이었습니다.
  • 더 잘 연결된 도시가 더 가치 있다는 것입니다.
• 오히려 교외화로 인해 사람들이 도심에서 훨씬 멀리 살 수 있게 되면서 땅값은 떨어졌습니다.
  • 주택용으로 새로 열릴 수 있는 땅이 대량으로 생겼기 때문입니다.
• 자동차는 도시를 성장시키고 유지하던 전통적인 패턴을 뒤집어 놓았습니다.
  • 도심의 토지 가치가 떨어지면서 유지보수 비용을 충당할 세수가 부족해졌습니다.

부채로 성장을 떠받치다

• 1960년대 경기가 둔화된 후 도시들은 성장을 위한 재원으로 부채를 떠안기 시작했습니다.
  • 인프라 투자가 플러스 수익을 내는 경우가 드물기 때문에 이는 향후 경제가 성장할 때만 통하는 방식입니다.
  • 도시들은 인프라 비용을 대기 위해 부채에 의존하고, 살아남기 위해 더 많은 부채가 필요한 악순환에 빠집니다.
• 사례 연구: 루이지애나주 라피엣
  • 1949년부터 2015년 사이 인프라 증가율은 소득 증가율을 훨씬 앞질렀습니다.
  • 1인당 배관 1,000% 증가
  • 1인당 소화전 2,140% 증가
  • 물가 상승을 반영한 평균 소득은 160% 증가에 그쳤습니다.

낡고 황폐한 곳 vs. 새롭고 번쩍이는 곳

• 저자의 고향에는 서로 가까운 두 블록이 있습니다.
  • 낡고 황폐한 쪽: 1900년대 초에 지은 임시 건물들이 늘어서 있으며 전당포, 파산 전문 변호사 사무실, 지역 식당이 들어서 있습니다.
  • 새롭고 번쩍이는 쪽: 프랜차이즈 레스토랑이 들어와 자체 주차장을 만들었고, 도시는 이를 계기로 노상 주차를 없애고 더 많은 차량 통행을 수용했습니다.
• 두 블록의 과세 수익을 비교하면 다음과 같습니다.
  • 낡고 황폐한 쪽: 사업체 과세 가치 총액 110만 달러
  • 새롭고 번쩍이는 쪽: 62만 달러
  • 낡고 황폐한 쪽이 도시에 77% 더 많은 세수를 창출합니다.
• 공동체에 미치는 영향을 비교하면 다음과 같습니다.
  • 낡고 황폐한 블록의 사업체들은 직원을 지역에서 고용하고 회계, 간판 제작, 법률 서비스 등을 지역 업체에 맡깁니다.
  • 새 블록의 프랜차이즈는 저자에게 정보를 공개하지 않았지만, 정규직 일자리는 더 적게 만들고 대부분의 서비스를 주 외부 업체에 맡길 가능성이 높습니다.
• 세제 혜택
  • 그 프랜차이즈 레스토랑은 이미 새 지점에서 세 블록 떨어진 곳에 매장을 운영하고 있었는데,
  • 도시가 황폐한 블록 재개발을 조건으로 세금 환급을 제안하자 추가로 매장을 지었습니다.
  • 사실상 도시는 프랜차이즈가 앞으로 창출할 수익보다 더 많은 수익을 내고 있었을 블록을 허물도록 돈을 준 셈입니다.
    • 환급 때문에 도시는 20년 넘게 새 블록에서 세금을 걷을 수조차 없습니다.

대형마트 vs. 도심 상점

• 저자가 사는 마을에서는 고속도로변의 대형마트가 도시 내 단일 납세자로서는 가장 많은 세금을 냅니다.
  • 그 결과 이 매장은 상당한 정치적 영향력을 행사합니다.
• 도시는 대규모 연방 보조금으로 대형마트를 유치하기 위한 인프라를 건설했지만, 장기 유지보수 책임은 여전히 도시에 있습니다.
  • 대형마트가 그 자리를 비우면 창고나 교회처럼 세수 창출이 더 적은 시설이 들어설 가능성이 높지만, 도시는 여전히 높은 유지비를 부담해야 합니다.
• 대형마트 부지와 도심 상점들을 비교하면, 상점들이 함께 창출하는 수익은 비슷하면서도 유지해야 할 인프라는 더 적습니다.
  • 한 가게가 문을 닫아도 비슷한 업종의 가게로 쉽게 대체할 수 있습니다.

에이커당 가치

• 지방 사업을 평가하는 일반적인 방법은 투자 수익률을 계산하는 것입니다.
• 저자는 투자 수익률의 근사치로 에이커당 가치를 사용할 것을 제안합니다.
  • 훨씬 빠르게 계산할 수 있으면서도 보통은 더 엄밀한 투자 수익률 분석 결과와 상관관계가 높다고 주장합니다.
• 애슈빌의 월마트와 도심 건물을 비교하면 도심 건물은 에이커당 재산세가 100배, 판매세가 76% 더 많습니다.
• Urban3는 미국 여러 도시에서 에이커당 가치에 대한 대규모 연구를 수행해 몇 가지 경향을 발견했습니다.
  • 오래된 동네가 새로운 동네보다 성과가 좋습니다(특히 1930년 이전에 형성된 동네가 1950년 이후 동네보다 우수합니다).
  • 가난한 동네가 부유한 동네보다 에이커당 더 많은 가치를 창출합니다.
  • 동네의 ‘중심’에 가까운 지역이 더 많은 가치를 냅니다.

유지보수 예산

• 대부분의 도시는 인프라의 노후도와 유지보수가 얼마나 시급한지를 기준으로 우선순위를 정합니다.
• 대부분의 도시는 적자를 내기 때문에 모든 인프라를 제대로 유지할 수 없습니다.
• 저자는 도시가 유지보수 예산 전부를 에이커당 가치가 가장 높은 지역에 집착적으로 쏟아부어야 한다고 주장합니다.
  • 디즈니월드가 테마파크를 관리하듯 집착적으로 말입니다.
• 논거: 유지보수가 지속 가능하도록 수익성이 있는 지역에 투자해야 합니다.
  • 주민들은 도시가 계속 투자하리라는 믿음이 생겨 공공 투자에 민간 투자로 화답할 것입니다.
• 에이커당 가치가 낮은 지역의 인프라는 붕괴되고 해당 동네는 축소될 것입니다.
  • 대부분의 도시가 지속 불가능하게 무분별하게 확장되어 있기 때문에 이는 감수해야 할 손실입니다.
  • 도시는 일부 인프라를 정리하고, 인프라 유지를 지속 가능하게 할 만큼 충분한 세수를 창출하는 지역에 인구를 집중시켜야 합니다.

왜 20층 건물이 1층 건물 옆에 있을까?

• 미국 도시에서는 전혀 다른 유형의 건물이 비합리적으로 보이는 방식으로 나란히 서 있는 경우가 많습니다.
  • 예를 들어 20층 건물 옆에 1층 건물이 있습니다.
• 사고 실험: 크기가 같은 세 필지가 나란히 있습니다.
  1. 20만 달러짜리 단독주택
  2. 빈 땅
  3. 1,000만 달러짜리 20층 건물
• (2)번 땅의 가치는 얼마일까요?
  • 1,000만 달러짜리 부동산은 그 아래 토지 가치가 약 150만 달러임을 시사합니다.
  • 빈 땅의 소유주는 다른 20층 건물 개발업자에게 150만 달러에 팔고 싶어 할 것입니다.
  • 사실 이는 함정 질문입니다. 빈 땅이 150만 달러라면 단독주택이 있는 땅 역시 약 150만 달러여야 하기 때문입니다.
    • 개발업자는 그 집을 사서 허문 뒤 1,000만 달러짜리 건물을 지어 이익을 남길 수 있습니다.
• 현실에서는 1,000만 달러짜리 건물이 20만 달러짜리 주택 옆에 존재합니다. 어떻게 가능한 일일까요?
• 규제가 인위적으로 개발을 제한하기 때문입니다.
  • 5층 건물을 짓는 규제적 난이도와 20층 건물을 짓는 난이도가 대략 비슷해 개발이 양극단으로 밀립니다.
    • 개발이 자유로운 시장 논리를 따를 수 없으니 값비싼 건물이 겉보기에 무작위적으로, 종종 개발업자와 규제 당국 간의 유착으로 인해 들어섭니다.

보조성 원칙

• 보조성 원칙이란 규칙은 해당 결정을 현명하게 내릴 수 있는 가장 낮은 단위의 정부가 만들어야 한다는 발상입니다.
• 주민이 뒤뜰에서 닭을 키울 수 있게 할지 말지는 누가 결정해야 할까요?
  • 이 결정을 연방 정부가 내린다면 터무니없을 것입니다.
  • 이 결정은 집 주변의 몇몇 이웃에게만 영향을 미칩니다.
  • 가장 이상적인 결과는 이웃끼리 대화해 공식적인 법 없이 결정을 내리는 것입니다.
  • 그다음 단계는 지방 정부가 법 없이 이웃들이 합의에 이르도록 돕는 것입니다.
  • 그다음은 마을이 뒤뜰 닭 사육에 관한 조례를 만드는 것입니다.
• 광역 교통 노선을 건설할지는 누가 결정해야 할까요?
  • 이 결정은 몇몇 이웃의 맥락을 넘어서므로 시나 주 단위에서 이루어져야 합니다.