Takeaways from Charles Marohn's "Escaping the Housing Trap"

2024-11-10

チャールズ・マローン著『Escaping the Housing Trap』から得た要点

原文は Michael Lynch により 2024-11-10 に公開されました。このブログを購読する

先週、Redditで著者のチャールズ・マローンが翌朝私の住む町の近くで無料の講演を行うという投稿をたまたま見つけた。マローンはここ数年で私が最も気に入っている本の一冊である『Strong Towns』の著者だ。そこで妻と二人で講演を聴きに行き、とても楽しかった。

講演はマローンの新著『Escaping the Housing Trap』のアイデアに基づくものだった。私はまだその本を読んでいないので、以下のメモは記憶を頼りに書いたものだ。

メリット：より多くのアメリカ人にとって住宅が手頃になる。
デメリット：住宅価格の下落は歴史的に経済に壊滅的な影響を与えてきた。
- 住宅ローンが含み損を抱え（アンダーウォーター状態になり）、人々が返済をやめる。
- 銀行は住宅ローンを回収できず破綻する。

1920年以前、住宅ローンは極めて地域密着型だった。
- 地元のコミュニティバンクから住宅ローンを借りるのが一般的だった。
- コミュニティバンクは近隣住民の預金を預かっているため、破綻のリスクを最小限に抑えようと極めて慎重な貸し付けを行っていた（頭金50％、返済期間3〜5年）。
大恐慌の後、連邦政府は銀行の健全性を保ち、住宅の差し押さえを減らすために制度を変えた。
- 預金者の口座残高を保証するFDIC（連邦預金保険公社）を設立した。
- 住宅ローンの流通市場として機能するファニーメイ（連邦住宅抵当公庫）を設立した（つまり、銀行は住宅ローン債権を売却して現金化できるようになった）。
1920年代以降、住宅価格は何度もバブルと崩壊を繰り返してきた。
バブルが崩壊するたびに、連邦政府が景気回復のために用いる主な手段の一つは、アメリカ人が住宅ローンを得やすくすることだった。
- 例えば、政府によるローン保証、政府による不良債権の買い取り、銀行に対するより長期のローン（15年、次に30年、現在は40年）の提供促進などである。

政府がローンを利用しやすくしようと介入すればするほど、住宅ローンは銀行や投資家が住宅所有者から利益を得るための手段と化していく。
- 住宅ローンは、アメリカ人が住宅を手に入れるのを助けるのではなく、投資家の利益に奉仕するものになっている。
30年や40年といった長期の住宅ローンを提供することは、住宅購入者に無責任な選択を促す。
- 15年の住宅ローンで買えない家なら、30年の住宅ローンでも買うべきではない。
高価格帯や中価格帯の住宅建設には融資が利用できるが、低価格帯ではほとんど利用できない。
- 400平方フィート（約37平米）の家を建てたり、一戸建てを二世帯住宅（デュプレックス）に改修したりするための融資を受けるのは困難だ。
ますます高額になるローンは持続可能ではない。
- アメリカ人をより深い借金に追い込み、無責任な購入を助長する。

許認可の手続きの摩擦を減らす。
- 誰もが朝9時に建築計画を持って市役所に行き、そのまま建築開始の承認を得て帰れるようにすべきだ。
- 大規模小売店（ビッグボックスストア）が何か月もかけて承認を得るのは構わないが、一戸建て住宅はほぼ即時に許可が下りるべきだ。
スターターハウス（初めての持ち家向け小規模住宅）を奨励する。
- 小さな家を建てるための融資を提供する。
- 庭に余裕がある場合、裏庭にコテージ（いわゆる義父母用住宅／ADU）を建てられるよう融資を提供する。
一戸建てから二世帯住宅への転換を簡素化する。
- 4ベッドルームの一戸建てに一人で暮らす退職者が、ミニキッチンと専用の出入口を追加して賃貸に出すことを、最小限の規制で認めるべきだ。