Takeaways from Charles Marohn's "Escaping the Housing Trap"

2024-11-10

チャールズ・マローニ著『Escaping the Housing Trap』から得たこと

先週、著者のチャールズ・マローニが翌朝、私の住む町の近くで無料講演をするというRedditの投稿を偶然見つけました。マローニは、ここ数年で読んだ本の中でも特に気に入っている一冊、Strong Townsの著者です。そこで妻と一緒に講演を聴きに行き、楽しい時間を過ごしました。

この講演は、マローニの新著Escaping the Housing Trapの内容をもとにしたものでした。私はまだこの本を読んでいないので、以下のメモは記憶を頼りに書いています。

利点：より多くの米国人にとって住宅が手の届く価格になります。
欠点：歴史的に見ると、住宅価格の下落は経済に壊滅的な影響を与えてきました。
- 住宅ローンが担保割れするため、人々は返済をやめます。
- 銀行は住宅ローンを回収できず、破綻します。

1920年以前、住宅ローンは地域に強く根ざしたものでした。
- 地域のコミュニティ銀行から住宅ローンを借りていました。
- コミュニティ銀行には近隣住民のお金が集まっているため、支払い不能になるリスクを最小限に抑える目的で、極めて保守的な融資を行っていました（頭金50％、返済期間3～5年）。
世界恐慌の後、連邦政府は銀行の支払い能力を維持し、住宅の差し押さえを減らすために制度を変更しました。
- 預金者の銀行口座残高を保証するFDICを創設しました。
- 住宅ローンの流通市場として機能するファニーメイを創設しました（つまり、銀行は住宅ローン債権を現金化するために売却できるようになりました）。
1920年代以降、住宅価格は複数回のバブルと崩壊を経験しています。
バブルが崩壊するたびに、連邦政府が景気回復を促すために使う主要な手段の一つは、米国人が住宅ローンを借りやすくすることです。
- たとえば、政府が融資を保証する、不良債権を買い取ることに同意する、銀行に長期ローンを提供するよう促す（15年ローン、次に30年、現在は40年）といった対応です。

ケース・シラー住宅価格指数は、米国の住宅価格を示す指数です。
マローニは1900年代初頭までさかのぼる指数のグラフを見せていましたが、そのグラフをオンラインで見つけることはできませんでした。
マローニのグラフを見ると、住宅価格がピークに達し、景気後退の到来とともに暴落し、その後、政府の介入を受けて新たな高値まで上昇するという明確なサイクルが確認できます。

政府が融資を受けやすくするために介入すればするほど、住宅ローンは銀行や投資家が住宅所有者から利益を得るための手段になっていきます。
- 今や住宅ローンは、米国人が住宅を購入できるよう支援するよりも、投資家の利益のために機能しています。
30年ローンや40年ローンを提供すると、住宅所有者は無責任な選択をしやすくなります。
- 15年ローンで購入できない人は、30年ローンでも購入すべきではありません。
高級住宅や中価格帯の住宅建設には融資が用意されていますが、低価格帯ではほとんど利用できません。
- 400平方フィートの家を建てたり、一戸建てを二戸住宅に改修したりするための融資を受けるのは困難です。
融資額を際限なく増やしていくことは持続可能ではありません。
- 米国人をさらに深い借金に追い込み、無責任な購入を促します。

許認可手続きの障壁を減らす。
- 午前9時に建築計画を持って市役所に入り、建築開始の承認を得て出てこられるようにすべきです。
- 大型量販店が今でも数か月にわたる承認手続きを経るのは構いませんが、単世帯住宅の許可はほぼ即時に下りるべきです。
スターターホームを促進する。
- 小さな住宅を建てるための融資を提供します。
- 敷地に余分なスペースがある場合、裏庭にコテージ（義親用の住居、つまりADU）を建てられるよう融資を提供します。
二戸住宅から一戸建てへの転用を簡単にする。
- 4寝室の家に一人で暮らしている退職者が、簡易キッチンと別の出入口を増設し、規制上の手間を最小限に抑えてその部分を賃貸できるようにすべきです。