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自治体が実際にどのように機能しているのか、そして歪んだインセンティブがいかに望ましくない結果をコミュニティにもたらすのかを理解する上で、目から鱗の一冊だった。どこに住むべきか、自治体のどんな政策を支持すべきかを考える上で、大きな影響を受けた。

本書はHappy Cityと補完関係にある。どちらも、都市のどんな特徴が住民にとって魅力的な暮らしを生むのかを探りつつ、法制度がしばしば逆の結果を招いてしまうことを描いている。

良かった点

• 自治体の政策がアメリカの都市の日常生活にどう影響するかを多く学べた。
• 地方自治体のどんな政策を支持すべきか、行政に何を求めるべきかという考え方が変わった。
• 本来とっつきにくい自治体行政の話を、興味深く魅力的に描いている。

気になった点

• 不注意な文法や綴りのミスが多かった。
• マローンは出典の示し方に独自の形式を用いており、調査手法に疑問を抱かせた。
• 自身が提唱する政策に対する別の視点や反論が示されていない。
  • 彼の描き方では、どの政策も自明の理であり、町が導入していない理由は惰性と頑固さだけであるかのように読める。
  • 実際にはもっと強い反論があるはずで、それが提示されていないように感じた。
• 仮説の話が中心で、これらの政策を実際に導入した町の事例が少ない。
• マローンは町の財政健全性を測る指標として「エーカーあたりの税収」を提示している。
  • この指標によれば、荒廃した町の方が裕福な町より健全であることが多いという。
  • しかし荒廃した町の方が公共サービスの支払いにより苦労している現実を考えると、この指標は予測力に欠けるのではないかと疑問に思った。

要点

モデル都市としてのポンペイ

• 著者はポンペイの遺跡を訪れ、古代のファストフード店に相当する建物を見つけた。
• その店は2部屋からなる建物にあり、奥が住居、手前が通りに面したカウンターを備えた店舗だった。
• この建物は、様々な状況に適応できる多くの特徴を備えていた。
  • 住居が併設されているため、働きながら子どもの面倒を見ることができる
  • 片親が他で働いている間、もう一方が店を切り盛りできる
  • 店は町の端に位置していたため、店主（そしてすべての商店主）は町全体の成長を後押しする動機を持つ。都市が拡大すれば、自身の商売の価値も上がるからだ
  • 隣接する店舗と壁を共有することで暖房費を抑えられる。
  • 隣人が近いことで防犯面でも有利になる。
  • 建物はシンプルな構造だった。
    • もし店が潰れても、別の用途に転用できる
    • 繁盛すれば増築も可能だった。

複雑（complex）と込み入っている（complicated）の違い

• 都市は単に込み入っているだけでなく、複雑（complex）だ。
• 込み入った（complicated）システムでも、振る舞いは単純なことがある。
  • 例えば機械式時計は込み入っているが動きは予測可能だ。
• 都市は込み入ってもいるし、複雑でもある。
  • 互いに関連し合うシステムを抱え、予測が困難だ。
• 複雑なシステムは脆く、生き残るには適応するための柔軟性が必要になる。

ゾーニングは複雑さをうまく管理できない

• 人々は立法のしやすさから、従来ゾーニングで都市を管理してきた。
• ゾーニングは都市のような複雑なものを管理するにはあまりに粗雑な手段だ。
  • ゾーニング法が、都市が新しい状況に自然に適応することを妨げている。

ミネソタ州ブレイナードの変遷

• 著者は故郷であるミネソタ州ブレイナードの初期の写真を見つけた。
  • 最も古い写真には、間に合わせの商店が並んでいるが、まともな道路はない。
  • 30年後には道路が整備され、間に合わせの店は2〜3階建てのしっかりした建物に置き換わっていた。
  • さらに30年後には、木造の建物が石造りの建物に建て替えられていた。
• 第一世代：仮設の小屋、下水も歩道もなし
• 第二世代：2〜3階建ての木造建築、歩道と砂利道
• 第三世代：レンガと花崗岩の建物、コンクリートの歩道、アスファルトの道路。

民間投資が公共インフラに先行すべき

• 歴史の大半において、多くの都市はブレイナードと同様に発展してきた。
  • 事業者は新しい土地に小さく賭け、成功するにつれて段階的に投資を積み重ねていった。
  • 重要なのは、まず民間投資があり、その後に道路や警察などの公共投資が続いたという点だ。
• 民間投資から都市が始まる場合、都市が失敗するリスクは民間が負う。

現代の都市計画は投資の順序が逆だ

• 現代の都市計画では、公共側が大きな賭けに出る。
  • 民間企業が進出する前に、行政がインフラに巨額の投資をする。
• 適応や段階的な改善を促すのではなく、公共インフラを完成された状態で一気に作り上げてしまう。

住宅の硬直化

• 住宅もまた、改修に伴う摩擦のせいで完成品として建てられる。
  • 1920年代以前の住宅は多くがシンプルな箱形で、生活状況が変われば増築しやすいように作られていた。
• 住宅の進化を妨げる要因はいくつかある。
  • 一戸建てを集合住宅や店舗に転用する際の法的障壁――ゾーニング法、土地の私的制限（コベナント）、建築規制、管理組合の規約など。
  • 建築規制が、住宅の改修にかかるコストと時間、困難さを増大させている。
• 住宅のすべてを一度に作り上げると、主要な設備の交換や修繕が同時期に集中してしまう。
• 段階的に家を作っていけば、メンテナンスの負担は平準化される。

資産価値＝建物価値＋土地価値

• 建物にいくら投資するかは、その土地の価値によって決まる。
  • マンハッタンで1000万ドルかけて建てた建物は、土地が極めて高価なため、完成後の価値は1000万ドルをはるかに上回る。
  • 同じ1000万ドルをデトロイト郊外で使えば、完成後の価値は1000万ドルを下回る。これは土地の価値がマイナスであることを示している。
  • マンハッタンの土地を買ってトレーラーハウスを置く人はいない。もっと収益性の高い建物を建てられるからだ。
• 建物の価値が土地に対して高い場合、周囲の土地の価値を押し上げる。
  • 例えば高級ホテルは周辺エリアの価値を高める。
• 建物の価値が土地の価値に対して低い場合、再開発の圧力が生じる。
  • 例えば高級住宅地にある小さな家は、取り壊したり増築したりする方が儲かる。

都市の自然な成長

• 資産価値の式が、都市の自然な成長を導く。
  1. 少数の人々が新しい土地に小屋を集まって建てる。
  2. さらに多くの人が加わり、近くに小屋を増やす。
  3. 建物が密集することで土地の価値が上がる。
  4. 再開発の圧力により、一部の所有者は小屋をより良い建物に建て替える。
  5. 立派な建物の所有者は、道路や消防などの共有インフラに投資する動機を持つ。
  6. インフラが土地の価値をさらに高め、再開発を促す。
• このパターンの欠点は、社会的な流動性を制限することだ。
  • 町が成長している間は、貧しい住民も共に成長できる。
  • 都市が成熟すると、土地は既得権を持つ富裕層にしか手が届かなくなる。

公的投資と民間投資

• 現在のアメリカでは、公的投資が民間投資に先行している。
• 都市開発のリスクの大部分を政府が負っている。
  • 民間デベロッパーが初期投資をする場合でも、政府が資金を融通し、失敗したときのリスクを引き受けることが多い。
• 政府は都市の長期的な維持管理の責任も負っている。
• 開発が有機的・段階的に成長するのではなく完成品として建てられると、初期の住民は成長を抑制する動機を持つ。
  • 新しい住民が増えるたびに、道路や公園、図書館といった限られた資源を共有する相手が増えるからだ。

都市は利益を出さなければならない

• 都市が存続するには、長期的に利益を出さなければならない。
  • 長期的に赤字を続ける都市は、やがて必要なサービスを提供できなくなる。支払う資金がなくなるからだ。
• 都市はプラスのリターンを生む投資をしなければならない。
  • 例えば100万ドルかけて道路を修繕するなら、その道路は生涯で少なくとも100万ドルを生み出さなければ投資に見合わない。

投資としての庁舎

• 伝統的な都市は市庁舎のような公共建築に多額の投資をしてきた。
  • 豪華な市庁舎は周囲の土地の価値を高めた。
  • 繁栄した周辺地域が税収を増やすことで、投資はプラスのリターンとなった。
• 現在のアメリカの主流は、安価なオフィスビルに広い駐車場を付けて市庁舎とすることだ。

インフラはコストを回収できない

• エンジニアとして著者は、自社が関わった様々なプロジェクトの投資収益率を計算し始めた。
• ほぼすべてのプロジェクトで、都市は今後20〜40年間に税収として回収できる額を上回る支出を計画していた。

雇用は都市の利益にならない

• インフラ推進派は、しばしば雇用創出をインフラ事業の根拠に挙げる。
• しかしインフラ事業による雇用創出は、事業を行う都市自体にはあまり利益をもたらさない。
  • 所得税は自治体ではなく州に入るからだ。
• 思考実験：ジョブシティ vs ハウスシティ
  • 2つの都市、ジョブシティとハウスシティを想像してほしい。
  • ハウスシティには1000人が住み、ジョブシティには誰も住んでいない。
  • 毎日、ハウスシティの全住民がジョブシティに通勤して働き、夜にはハウスシティに戻る。
  • ジョブシティにすべての雇用があっても、住宅所有者から税を徴収するのはハウスシティだけなので、ジョブシティの税収はほぼゼロになる。

成長依存の都市財政

• ある都市が民間投資家による宅地開発を受け入れたとしよう。
  • 投資家が資金をすべて出すが、インフラの維持管理は都市の責任となる。
  • 新住民からの税収により、最初の15〜20年間はキャッシュフローはプラスになる。
  • 道路や下水の修繕など維持管理が必要になる途端、キャッシュフローは大幅なマイナスに転じる。同時期に作られたインフラの修繕が同時期に集中するからだ。
  • 都市は新たな開発を誘致して資金繰りを解決しようとするが、それは問題を先送りし、より深刻にするだけだ。
• 事例：デトロイト
  • 多くの人はデトロイトの没落を政府の腐敗の結果と見なしている。
  • 著者は、デトロイトの失敗はやがて多くのアメリカの都市に訪れるものと同じだと見ている。
  • デトロイトは自動車を中心に設計された最初の都市だった。
  • デトロイトは住民を郊外へ分散させ、道路を都市部に張り巡らせた。
    • これにより、都市が負担しきれないほどのインフラ維持費が生じた。
  • 維持費の増大で都市が崩れ始めるのを見た富裕層は、まだ成長期にある都市へ逃げ出した。
  • 住民流出による税収減が、崩壊を加速させた。

インフラ信仰

• 公共インフラへの投資は政治的には人気があるが、しばしば非合理的だ。
• 都市は既存の道路の維持にも苦労しているのに、新しい道路に何百万ドルも費やす。
• 『Failure to Act』レポート
  • 2011年のレポートFailure to Actで、米国土木学会（ASCE）はアメリカのインフラ投資の必要性について非論理的な主張を展開した。
  • レポートは、インフラの脆弱性が今後10年間で1兆ドルの損失をもたらすと主張した。
  • レポートはインフラの劣化を防ぐために年間2200億ドルの追加支出を提言した。
    • つまり1兆ドルの損失を避けるために2.2兆ドルを費やすべきだというのだ。

インフラ事業はリターンを誇張する

• 計画者が新しい道路がXドルの価値を生むと試算する際、例えば次のように計算する。
  • 道路によりドライバー1人あたり1日平均30秒が節約できる。
  • 1日あたり10万人がその道路を利用する。
  • 道路は1日あたり30×10万＝300万秒（833時間）を節約する。
  • 地域の中央賃金は時給25ドル。
  • よって道路は833×25＝1日あたり20,825ドル、年間760万ドルを生み出す。
• この論理の欠陥。
  • 工事や維持管理でドライバーに余計にかかる時間を無視している。
  • 人々が浮いた30秒を必ずしも労働に充てるわけではない。
    • もう少し長く寝るかもしれない。
    • 職場からより遠くに引っ越すかもしれない。

不合理な自治体会計

• 都市は資産と負債を並べた貸借対照表を持っている。
• 一般に公正妥当と認められた会計原則では、インフラは資産とみなされる。
  • しかし都市は道路を売却できないし、道路から直接収益を得るわけでもないので、これは理にかなっていない。
• 都市は市内の不動産から税収を得ているにもかかわらず、課税基盤は資産として計上されない。
• 都市は貸借対照表を良く見せるためにインフラを増やす。
  • 実際にはインフラは資金を吸い取るだけなのに。

戦後期が都市経営を歪めた

• 第二次世界大戦後の豊かさが都市経営を狂わせた。
• アメリカは富が溢れていたため、財政的な制約を考慮して都市を設計することをやめてしまった。
• それは郊外が急速に拡大した時代だった。
• 繁栄が都市計画を変えた。
  • 経済に大量の資金が流れ込んでいたため、都市はコストを気にせず拡大できた。

自動車が都市に与えた影響

• 1950年代、2つの場所を道路や高速道路で結べば双方の価値が高まるという考えが、自動車を通じて都市デザインに影響を与えた。
  • より結びついた都市の方が価値が高い。
• しかし実際には、郊外化によって人々が都心から遠く離れて住めるようになったため、地価は下落した。
  • 大量の新しい土地が住宅用に開放されたのだ。
• 自動車は、都市を成長・維持させる伝統的なパターンを覆した。
  • 都心の地価が下がったことで、維持費を賄うだけの税収が得られなくなった。

借金で成長を賄う

• 1960年代に経済が減速すると、都市は成長資金を借金で賄うようになった。
  • インフラ投資がほとんどプラスのリターンを生まない以上、これは将来経済が成長する場合にしか成り立たない。
  • 都市はインフラの支払いを借金に頼り、生き残るためにさらに借金を重ねるという循環に陥る。
• 事例：ルイジアナ州ラファイエット
  • 1949年から2015年にかけて、インフラの拡大は所得の伸びをはるかに上回った。
  • 一人あたりの水道管は1000％増。
  • 一人あたりの消火栓は2140％増。
  • 一方、物価調整後の平均所得の伸びはわずか160％だった。

古く荒廃した街区 vs 新しくピカピカの街区

• 著者の故郷には、互いに近い2つの似た街区がある。
  • 古く荒廃した方：1900年代初頭に建てられた仮設小屋の連なりで、質屋、倒産専門の弁護士事務所、地元のレストランなどが入っている。
  • 新しくピカピカの方：チェーン系レストランが進出し、専用駐車場を設けたことで、市は路上駐車を廃止して交通量を増やすことができた。
• 課税対象の収益で両者を比較すると。
  • 古く荒廃した方：事業の課税評価額の合計は110万ドル
  • 新しい方：62万ドル
  • 古く荒廃した街区の方が、都市にもたらす税収は77％多い。
• コミュニティへの影響を比較すると。
  • 古く荒廃した街区の店は地元で従業員を雇い、会計や看板制作、法務などを地元業者に発注している。
  • 新しい街区のチェーン店は著者に情報を開示しなかったが、おそらく正社員の雇用は少なく、サービスの多くを州外の業者に委託している。
• 税制優遇
  • そのチェーン店は新しい場所から3ブロック離れた場所にすでに店舗を持っていた。
  • 荒廃した街区を再開発すれば税の還付を行うという市の申し出があったため、追加出店したのだ。
  • 要するに市は、チェーン店が将来生み出すであろう額よりも多くの税収を生んでいた街区を取り壊すために、チェーン店に金を払ったことになる。
    • 還付のせいで、市は20年以上にわたって新しい街区から税を徴収すらできない。

大型量販店 vs 中心市街地の商店

• 著者の町では、幹線道路沿いの大型量販店が市内で最大の単独納税者だ。
  • そのため同店は大きな政治的影響力を持っている。
• 市は多額の連邦補助金を使って大型店を誘致するためのインフラを整備したが、その長期的な維持管理は依然として市の責任だ。
  • もし大型店が撤退すれば、後に入るのは税収の低い施設（倉庫や教会など）になる可能性が高いが、市は高い維持費を抱え続ける。
• 大型店の敷地と中心市街地の商店群を比べると、商店群は合計で同程度の税収を生みつつ、維持すべきインフラは少なくて済む。
  • 1つの店が閉店しても、似たような店で代替するのは容易だ。

エーカーあたりの価値

• 自治体プロジェクトを評価する一般的な方法は、投資収益率を計算することだ。
• 著者は、投資収益率の近似値として「エーカーあたりの価値」を使うことを提唱している。
  • 計算がはるかに速く、通常はより厳密なROI分析の結果とも相関するという。
• アッシュビルのウォルマートと中心市街地の建物を比べると、中心市街地の建物の方がエーカーあたりの固定資産税は100倍、売上税は76％多い。
• Urban3は全米の様々な都市でエーカーあたりの価値に関する大規模な調査を行い、いくつかの傾向を見つけた。
  • 古い地区は新しい地区を上回る（特に1930年以前に形成された地区は1950年以降の地区より優れている）。
  • 貧しい地区は裕福な地区よりエーカーあたりの価値が高い。
  • 地区の「中心」に近いエリアほど価値が高い。

維持管理予算

• 多くの都市は、インフラの古さや劣化の深刻度に基づいて維持管理の優先順位を決めている。
• 多くの都市は赤字運営のため、すべてのインフラを維持することは実際にはできない。
• 著者は、都市は維持管理予算のすべてを、エーカーあたりの価値が最も高いエリアの徹底的な維持に充てるべきだと主張する。
  • ディズニーワールドがパークを維持するような「徹底ぶり」で。
• 根拠：維持を継続可能にするために、利益を生むエリアに投資する。
  • 住民は、市が投資を続けてくれるという確信から、公共投資に対して民間投資で応えるようになる。
• エーカーあたりの価値が低いエリアではインフラが破綻し、そうした地区は縮小していく。
  • これは計算された損失だ。多くの都市は持続不可能なまでにスプロールしているからだ。
  • 都市は一部のインフラを手放し、インフラ維持を賄えるだけの税収を生むエリアに人口を集約しなければならない。

なぜ20階建ての隣に平屋があるのか？

• アメリカの都市では、まったく異なるタイプの建物が不合理に見える形で隣接していることがよくある。
  • 例えば20階建ての隣に平屋が建っている。
• 思考実験：同じ広さの3つの区画が並んでいるとする。
  1. 20万ドルの一戸建て
  2. 空き地
  3. 1000万ドルの20階建てビル
• 区画(2)の価値はいくらか？
  • 1000万ドルの物件は、その土地自体が約150万ドルの価値を持つことを示唆する。
  • 空き地の所有者は、別の20階建てデベロッパーに150万ドルで売りたいと考えるだろう。
  • 実はこれは引っかけ問題だ。空き地が150万ドルの価値を持つなら、一戸建ての区画も約150万ドルの価値を持つはずだからだ。
    • デベロッパーは家を買って取り壊し、1000万ドルのビルを建てれば利益が出る。
• 現実には1000万ドルのビルが20万ドルの家の隣に存在する。これはどういうことか？
• 規制が開発を人為的に制限しているのだ。
  • 5階建てを建てるのも20階建てを建てるのも規制上の難易度はほぼ同じなので、開発は極端に振れる。
    • 開発が自由市場の力に従えないため、高額な建物が一見ランダムに、しばしばデベロッパーと規制当局の癒着によって出現する。

補完性の原理（サブシディアリティ）

• サブシディアリティ（補完性の原理）とは、ルールはその決定を賢明に行える最も低いレベルの政府が作るべきだという考え方だ。
• 誰が、住民が裏庭でニワトリを飼ってよいかを決めるべきか？
  • これを連邦政府が決めるのは馬鹿げている。
  • この決定が影響するのは、家の周りの数軒の隣人だけだ。
  • 理想は、正式な法律なしに隣人同士で話し合って決めることだ。
  • 次善の策は、法律を作らずに地方自治体が隣人間の合意形成を手助けすることだ。
  • その次は、町が裏庭のニワトリに関する条例を作ることだ。
• 広域交通路線を建設するかどうかは誰が決めるべきか？
  • この決定は数軒の隣人だけでは判断できない文脈を要するため、市や州レベルでなされるべきだ。