Strong Towns

2024-02-11

ストロングタウン

私の評価： 8 / 10
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自治体が実際にどのように機能しているのか、そして歪んだインセンティブがどのようにコミュニティに望ましくない結果をもたらすのかを理解するうえで、目から鱗が落ちる一冊でした。どこに住むか、自治体でどんな政策を支持するかという考え方に、大きな影響を受けました。

本書はHappy Cityと併せて読むと理解が深まります。どちらも、都市のどんな特徴が住民にとっての住みやすさにつながるのかを掘り下げつつ、法制度がしばしば逆の結果を生んでしまっていることを描いているからです。

良かった点

自治体の政策がアメリカの都市での日常生活にどう影響するかを、多く学べました。
自治体のどんな政策を支持すべきか、行政の何に注目すべきかという見方が変わりました。
本来とっつきにくい自治体の話を、面白く引き込まれる形で描いている点は見事でした。

気になった点

文法や綴りのケアレスミスが目立ちました。
マローン（Marohn）は出典の示し方が標準的ではなく、調査手法に疑問を感じました。
マローンは自身が推す政策について、別の視点や反対意見をほとんど示しません。
- 書きぶりでは、どの政策も誰が見ても当然の正解であり、導入されていない理由は惰性と頑固さだけであるかのように読めます。
- 実際には、もっと強い反論があるはずだと思わざるを得ませんでした。
仮定の話が中心で、実際に政策を導入した町の事例が少ないです。
マローンは町の財政健全性を測る指標として、エーカーあたりの税収を導入しています。
- この指標では、荒廃した町のほうが裕福な町より健全だとされることがあると言います。
- しかし荒廃した町のほうが公共サービスの維持により苦労している現実を考えると、この指標は予測力に欠けるのではないかと感じました。

要点まとめ

モデル都市としてのポンペイ

著者はポンペイの遺跡を訪れ、古代のファストフード店にあたる建物を見つけました。
その店は2部屋からなる建物で、奥が住居、手前が通りに面したカウンターのある接客スペースでした。
この店は、さまざまな状況に適応できる多くの特徴を備えていました。
- 住居と一体なので、働きながら子どもの面倒を見られます。
- 片方の親が外で働き、もう片方が店を守ることもできます。
- 店が町の端にあったため、店主（そしてすべての商店主）は町全体の成長を後押しする動機を持ちます。都市が広がれば自分の商売の価値も上がるからです。
- 隣の店と壁を共有することで暖房費を抑えられました。
- 隣人が近いことで防犯面でも有利でした。
- 建物の構造がシンプルでした。
  - 店が立ち行かなくなっても、別の用途に転用できます。
  - 繁盛すれば、増築することもできます。

複雑（complex）と込み入った（complicated）の違い

都市は単に込み入っているだけでなく、複雑な存在です。
込み入ったシステムは振る舞いがシンプルなことがあります。
- たとえば機械式時計は込み入っていますが、動きは予測可能です。
都市は込み入っていると同時に複雑でもあります。
- 相互に関連するシステムを抱え、動きを予測するのが困難です。
複雑なシステムは脆く、生き残るためには適応するための柔軟性が必要です。

ゾーニングは複雑さをうまく扱えない

人々は立法しやすくするために、ゾーニングで都市を管理してきました。
ゾーニングは、都市のような複雑なものを管理するには大雑把すぎる道具です。
- ゾーニング法が、都市が新しい状況に自然に適応することを妨げてしまいます。

ミネソタ州ブレイナードの変遷

著者は故郷であるミネソタ州ブレイナードの初期の写真を見つけました。
- 最も古い写真では、仮設の商店が並んでいるだけで、まともな道路すらありませんでした。
- 30年後には道路が整備され、仮設の店は2〜3階建てのしっかりした建物に置き換わっていました。
- さらに30年後、木造の建物は石造りに建て替えられていました。
第一世代：仮設の小屋、下水も歩道もなし
第二世代：2〜3階建ての木造建築、歩道、砂利道
第三世代：レンガや花崗岩の建物、コンクリートの歩道、アスファルトの道路

民間投資は公共インフラに先行すべき

歴史を通じて、ほとんどの都市はブレイナードと同じように発展してきました。
- 事業者が新しい地域に小さく賭け、成功すれば少しずつ投資を積み重ねていきます。
- 重要なのは、まず民間投資があり、そのあとに道路や警察などの公共投資が続くという順序です。
民間投資から都市が始まる場合、都市が立ち行かなくなるリスクは民間が負います。

現代の都市計画は投資の順序が逆

現代の都市計画では、公共側が大きな賭けに出ます。
- 民間企業が進出する前に、公共がインフラへ巨額の投資を行います。
公共インフラを完成形として一気に整備してしまい、適応や段階的な改善が育つ余地を奪っています。

住宅の硬直化

住宅も、改修のハードルが高いため完成形として建てられます。
- 1920年代以前の住宅はほとんどがシンプルな箱型で、暮らしの変化に合わせて増築しやすい造りでした。
住宅が進化できない要因はいくつもあります。
- 一戸建てを集合住宅や店舗に転用することを阻む法的障壁があります。ゾーニング法、土地の私的制限（コベナント）、建築規制、自治会の規約などです。
- 建築規制が、住宅の改修にかかる費用や時間、手間を増やしています。
家のあらゆる設備を一度に作り込むと、重要な部分の交換や修繕が同時期に集中してしまいます。
段階的に家を整えていけば、維持管理の負担を平準化できます。

資産価値＝建物価値＋土地価値

建物にいくら投資するかは、その土地の価値によって決まります。
- マンハッタンで建物を建てるのに1,000万ドルかかるとすれば、土地自体が極めて高価なため、完成後の価値は1,000万ドルをはるかに上回ります。
- デトロイト郊外で同じ1,000万ドルをかけて建てても、完成後の価値は1,000万ドルを下回ります。これは土地の価値がマイナスであることを示しています。
- マンハッタンの土地を買ってトレーラーハウスを置く人はいません。もっと収益性の高い建物を建てるほうが合理的だからです。
建物価値が土地価値に対して高いと、周辺の土地の価値を押し上げます。
- たとえば高級ホテルができると、周辺一帯の価値が上がります。
建物価値が土地価値に対して低いと、建て替えの圧力がかかります。
- たとえば高級住宅地に小さな家があれば、取り壊して建て替えるか増築したほうが得になります。

都市の自然な成長過程

資産価値の式が、都市の自然な成長を導きます。
1. 少数の人々が新しい場所に小屋を建てて集まります。
2. さらに多くの人が加わり、近くに小屋を建てます。
3. 建物が集まることで土地の価値が上がります。
4. 建て替えの圧力により、一部の所有者が小屋をより良い建物に改修します。
5. 立派な建物が増えると、道路や消防といった共有インフラに投資する動機が生まれます。
6. インフラが整うことで土地の価値がさらに上がり、再開発が促されます。
このパターンの欠点は、社会的な流動性を制限してしまうことです。
- 町が成長している段階では、貧しい住民も一緒に成長できます。
- 都市が成熟すると、土地は既得権を持つ富裕層にしか手が届かなくなります。

公共投資と民間投資

現在のアメリカでは、公共投資が民間投資に先行しています。
政府が都市開発のリスクの大半を負っています。
- 民間デベロッパーが初期投資をする場合でも、政府が資金を融資し、開発が失敗した際のリスクを引き受けることがよくあります。
政府は都市における長期的な維持管理の責任も負っています。
開発が有機的・段階的に育つのではなく完成形として建てられると、初期の住民は成長を抑制しようとします。
- 新しい住民が一人増えるごとに、道路や公園、図書館といった限られた資源を分け合わなければならなくなるからです。

都市は利益を出さなければ存続できない

都市は長期的に利益を出さなければ存続できません。
- 長期的な赤字を抱える都市は、いずれ必要なサービスを提供できなくなります。支払うお金がなくなるからです。
都市は利益を生む投資をしなければなりません。
- たとえば道路補修に100万ドルを投じるなら、その道路は耐用年数の間に少なくとも100万ドルを生み出さなければ投資として成り立ちません。

投資としての庁舎

かつての都市は、市庁舎のような政府の建物に多額の投資をしていました。
- 立派な市庁舎は周辺の土地の価値を高めました。
- 繁栄した街並みが税収を増やすため、投資に見合うリターンが生まれました。
現在のアメリカで主流のやり方は、安いオフィスビルに広い駐車場を付けて市庁舎とすることです。

インフラはコストを回収できない

著者はエンジニアとして、自社が関わったさまざまな事業の投資対効果を計算し始めました。
ほぼすべての事業で、市が投じる費用は今後20〜40年間に税収として回収できる額を上回っていました。

雇用は都市の利益にならない

インフラ推進派は、雇用創出を事業実施の理由としてよく挙げます。
しかしインフラ事業で生まれる雇用は、事業を行う都市にとってさほど利益になりません。
- 所得税は自治体ではなく州に入るからです。
思考実験：ジョブ・シティとハウス・シティ
- ジョブ・シティとハウス・シティという2つの都市があると想像してください。
- 1,000人がハウス・シティに住み、ジョブ・シティには誰も住んでいません。
- 毎日、ハウス・シティの全住民がジョブ・シティに通勤して働き、夜にはハウス・シティに戻ります。
- ジョブ・シティにすべての雇用があっても、持ち家への課税はハウス・シティだけが行うため、ジョブ・シティの税収はほぼゼロになります。

成長依存の都市財政

市が民間デベロッパーによる宅地開発を受け入れたとします。
- デベロッパーが資金をすべて出す一方で、インフラの維持管理は市が担います。
- 最初の15〜20年は、新住民からの税収でキャッシュフローはプラスになります。
- しかし開発の維持管理が必要になる――道路や下水の補修など――とたんにキャッシュフローは大幅なマイナスに転じます。同じ時期に整備されたインフラは、同じ時期に一斉に補修が必要になるからです。
- 市はこの問題を新たな開発を誘致することで解決しようとしますが、それは問題を先送りにし、さらに深刻にするだけです。
事例：デトロイト
- 多くの人はデトロイトの没落を行政の腐敗の結果と見ています。
- 著者は、デトロイトの失敗は多くのアメリカの都市に将来起こりうることと同じだと見ています。
- デトロイトは自動車を中心に設計された最初の都市でした。
- 住民を郊外へ分散させ、市街地に道路網を張り巡らせました。
  - その結果、市が賄いきれないほどのインフラ維持費が生じました。
- 富裕層は、市が膨らむ維持費の重みで崩れ始めたのを見て、まだ成長期にある都市へ逃げ出しました。
- 住民流出による税収の減少が、崩壊をさらに加速させました。

インフラ信仰

公共インフラへの投資は政治的には人気がありますが、しばしば非合理的です。
市は既存の道路の維持にも苦労しているのに、新しい道路に何百万ドルも費やします。
Failure to Act レポート
- 2011年のレポートFailure to Actで、米国土木学会（ASCE）はアメリカのインフラ投資の必要性について非論理的な主張をしました。
- レポートは、インフラの脆弱さが今後10年間で1兆ドルの損失をもたらすと主張しました。
- そして劣化を防ぐために年間2,200億ドルの追加支出を提言しました。
  - つまり1兆ドルの損失を避けるために2.2兆ドルを spend せよということです。

インフラ事業は効果を過大に見積もる

新しい道路がXドルの価値を生むと試算する際、計画者は次のように計算します。
- 道路によってドライバー1人あたり1日平均30秒の時間が節約できる。
- 1日10万人がその道路を利用する。
- 1日あたり30秒×10万人＝300万秒（833時間）が節約できる。
- 地域の中位賃金は時給25ドルである。
- したがって道路は1日あたり833×25＝20,825ドル、年間760万ドルを生み出す。
この論理の欠陥。
- 工事や維持管理でドライバーに余計にかかる時間を無視しています。
- 30秒余分にできたからといって、人々が必ずその分多く働くわけではありません。
  - 余った30秒を長く寝ることに使うかもしれません。
  - 職場からより遠い場所に引っ越すかもしれません。

不合理な自治体会計

市は資産と負債を並べたバランスシートを持っています。
一般に公正妥当とされる会計原則（GAAP）では、インフラは資産として計上されます。
- これは理にかなっていません。市は道路を売却できませんし、道路から直接収益を得るわけでもないからです。
市が不動産から税収を得ているにもかかわらず、課税基盤自体は資産として数えられません。
市はバランスシートを良く見せるためにインフラを増やします。
- 実際には、インフラはお金を吸い取るだけです。

戦後の時代が都市経営を歪めた

第二次世界大戦後の豊かさが、都市経営を狂わせました。
アメリカは富が溢れていたため、財政的な制約を考えずに都市を設計するようになりました。
郊外が急速に拡大した時期でした。
繁栄が都市計画を変えました。
- 経済に大量の資金が流れ込んでいたため、コストを気にせず都市を拡大できるようになりました。

自動車が都市に与えた影響

1950年代、2つの場所を道路や高速道路で結べば双方の価値が高まるという考え方が、自動車を中心とした都市設計に影響を与えました。
- より結びつきの強い都市ほど価値が高いという発想です。
しかし実際には、郊外化によって人々が都心からずっと遠くに住めるようになったため、地価は下がりました。
- 住宅用地として使える土地が大量に供給されたのです。
自動車は、都市を成長させ維持してきた従来のパターンを覆しました。
- 都心の地価が下がったことで、維持管理を賄うだけの税収が得られなくなりました。

借金で成長を賄う

1960年代に景気が減速すると、市は成長資金を借金で賄うようになりました。
- インフラ投資はめったにプラスのリターンを生まないため、これは将来経済が成長する場合にしか成り立ちません。
- 市はインフラのために借金を重ね、生き残るためにさらに借金を重ねるという悪循環に陥ります。
事例：ルイジアナ州ラファイエット
- 1949年から2015年にかけて、インフラの増加は所得の伸びをはるかに上回りました。
- 1人あたりの水道管は1,000％増。
- 1人あたりの消火栓は2,140％増。
- 一方、物価調整後の平均所得の増加はわずか160％でした。

古く荒れた街区と新しくきれいな街区

著者の地元には、近接する2つの似た街区があります。
- 古く荒れたほう：1900年代初頭に建てられた仮設小屋の並びで、質屋、倒産専門の弁護士事務所、地元の飲食店などが入っています。
- 新しくきれいなほう：チェーンの飲食店が移転してきて専用駐車場を整備し、市は交通量を増やすために路上駐車を廃止しました。
課税対象の資産額で2つの街区を比べると、
- 古く荒れたほう：事業用の課税評価額は合計110万ドル
- 新しくきれいなほう：62万ドル
- 古く荒れたほうが、市にもたらす税収が77％多いことになります。
コミュニティへの影響を比べると、
- 古く荒れた街区の店は地元で従業員を雇い、会計や看板制作、法務などの外注も地元業者に発注しています。
- 新しい街区のチェーン店は著者に情報を開示しませんでしたが、正社員の雇用は少なく、外部発注の多くは州外の業者に頼んでいるとみられます。
税制優遇
- チェーン店はすでに町から3ブロックの場所に店舗を持っていました。
- それでも新たに出店したのは、市が荒廃した街区の再開発に対して税の還付を提示したからです。
- 結果として、市はお金を払って、チェーン店が将来生み出すであろう額よりも多くの税収を生んでいた街区を取り壊させたことになります。
  - 還付措置のため、市は20年以上にわたって新しい街区から税収を得ることすらできません。

大型店と中心市街地の商店

著者の町では、幹線道路沿いの大型店が市内で最大の納税者です。
- そのため店は大きな政治的影響力を持っています。
市は大型店を誘致するために多額の連邦補助金を使ってインフラを整備しましたが、長期的な維持管理の責任は市が負い続けます。
- もし大型店が撤退すれば、跡地に入るのは倉庫や教会など税収の低い施設になる可能性が高いのに、市は高い維持費を抱え続けなければなりません。
大型店の敷地と中心市街地の商店群を比べると、商店群は合計で同程度の税収を生みつつ、維持すべきインフラは少なくて済みます。
- 1つの店が閉まっても、同様の店が入りやすく、入れ替わりが容易です。

エーカーあたりの価値

自治体の事業を評価する一般的な方法は、投資対効果（ROI）を計算することです。
著者はROIの近似として、エーカーあたりの価値を用いることを提唱しています。
- はるかに速く計算でき、通常は厳密なROI分析の結果と相関すると主張しています。
アッシュビルのウォルマートと中心市街地のビルを比べると、中心市街地のビルはエーカーあたりの固定資産税が100倍、売上税も76％多く生み出しています。
Urban3がアメリカ各地の都市で大規模なエーカーあたり価値の調査を行い、いくつかの傾向を見つけました。
- 古い街区は新しい街区を上回ります（特に1930年以前に形成された街区は、1950年以降の街区より優位です）。
- 貧しい街区のほうが裕福な街区よりエーカーあたりの価値が高いです。
- 街区の「中心」に近いエリアほど価値が高くなります。

維持管理予算の使い方

多くの市は、インフラの古さや傷みの深刻さに基づいて維持管理の優先順位を決めています。
ほとんどの市は赤字を抱えているため、実際にはすべてのインフラを維持できません。
著者は、市は維持管理予算のすべてを、エーカーあたりの価値が最も高いエリアを執拗に維持することに使うべきだと主張します。
- その「執拗さ」は、ディズニーワールドがパークを維持するような徹底ぶりです。
根拠：採算の取れるエリアに投資すれば、維持管理を持続可能にできます。
- 市が投資し続けると確信できれば、住民はそれに応えて民間投資で返してくれます。
エーカーあたりの価値が低いエリアではインフラが破綻し、その街区は縮小していきます。
- ほとんどの市は持続不可能なほど市街地が広がっているため、これは計算された損失です。
- 市はインフラの一部を手放し、インフラ維持を税収で持続的に賄えるだけの人口密度を持つエリアに人口を集約しなければなりません。

なぜ20階建ての隣に平屋が建つのか

アメリカの都市では、一見不合理なほど異なる建物が隣り合っていることがよくあります。
- たとえば20階建てのビルの隣に平屋が建っています。
思考実験：同じ大きさの区画が3つ並んでいるとします。
1. 20万ドルの一戸建て
2. 空き地
3. 1,000万ドルの20階建てビル
区画（2）はいくらになるでしょうか。
- 1,000万ドルの物件があるということは、その土地自体が約150万ドルの価値を持つことを意味します。
- 空き地の所有者は、別の20階建てのデベロッパーに150万ドルで売りたいと考えるでしょう。
- 実はこれは引っかけ問題です。空き地が150万ドルの価値を持つなら、一戸建ての土地も約150万ドルの価値を持つはずだからです。
  - デベロッパーは家を買って取り壊し、1,000万ドルのビルを建てれば利益が出ます。
実際には、1,000万ドルのビルが20万ドルの家の隣に存在しているのに、どうしてそうなるのでしょうか。
規制が開発を人為的に制限しているからです。
- 5階建てを建てるのも20階建てを建てるのも規制上の難易度はほぼ同じなので、開発は両極端に振れます。
  - 開発が自由な市場原理に従えないため、高額な建物が一見ランダムに、しばしばデベロッパーと規制当局の癒着によって出現します。

補完性の原則

補完性の原則とは、規則はその決定を賢明に行える最も低いレベルの政府が作るべきだという考え方です。
裏庭で鶏を飼うことを許可するかどうかは、誰が決めるべきでしょうか。
- 連邦政府が決めるのは馬鹿げています。
- 影響を受けるのは家の周りの数軒の隣人だけです。
- 理想は、隣人同士で話し合い、正式な法律なしに決めることです。
- 次の段階は、自治体が法律を作らずに隣人同士の合意形成を手伝うことです。
- さらにその次が、町が裏庭での養鶏について条例を定めることです。
広域の公共交通路線を建設するかどうかは誰が決めるべきでしょうか。
- この決定は数軒の隣人だけでは判断できない背景を要するため、市や州のレベルで決めるべき事柄です。